התשובה הקצרה: מה קורה בשוק הדירות הזר של תאילנד עכשיו
ברבעון הראשון של 2026 הועברו בתאילנד 3,241 יחידות דיור לידי זרים, ירידה של 17.3% לעומת התקופה המקבילה, כשהיקף העסקאות הכולל צנח ב-17.9% ל-13.464 מיליארד באט. הסינים עדיין הקבוצה הזרה הגדולה ביותר בשוק, אך רכשו הרבה פחות: 906 יחידות בלבד (ירידה של 38.8%) בשווי 3.493 מיליארד באט (ירידה של 42.9%). מנגד, הרוסים דילגו למקום השני עם עלייה של 33% בכמות היחידות (383 יחידות) ו-68.7% בשווי הכספי (1.665 מיליארד באט), ועקפו את מיאנמר.
בשביל ישראלי שרוצה להבין אם עדיין כדאי להיכנס לשוק הפוקטי או הבנגקוקי, זה לא איזה טרנד חולף. כשכסף ממדינות ענק כמו סין ורוסיה ממשיך לזרום פנימה, גם בתקופה של התכווצות כללית, זה סימן שהשוק כבר לא 'אקזוטי' אלא הפך לתשתית לגיטימית להשקעת הון ארוך טווח.
למה הרוסים דוחפים דווקא לפוקט ולא לדובאי
מאז 2022 קונים רוסים מסיטים סכומי כסף משמעותיים מדובאי וקפריסין לכיוון דרום מזרח אסיה. פוקט וקוסמוי הפכו ליעדים המרכזיים, כאשר הקפיצה של 68.7% בערך העסקאות הרוסיות ברבעון הראשון של 2026 (לפי דיווח Bangkok Post) לא נובעת רק מכמות גדולה יותר של קונים, אלא ממעבר ברור לכיוון יחידות יוקרתיות ויקרות יותר, ולא רק דירות סטארטר.
הנתון הבולט ביותר: פוקט רשמה את שווי ההעברות הרוסי הגבוה בתאילנד, 1.06 מיליארד באט על פני 156 יחידות, שרוב אלה מרוכזות באזורי הריזורט היוקרתיים של האי.
מה קרה לביקוש הסיני שהיה מלך השוק שנים
הקונים הסיניים, שהתמקדו באופן מסורתי בפרויקטים חדשים בבנגקוק בקרבת תחנות BTS ו-MRT, נסוגו בחדות עקב לחצים כלכליים בתוך סין עצמה. הירידה של 38.8% בכמות היחידות ו-42.9% בשווי הכספי ברבעון הראשון של 2026 היא הירידה החדה ביותר שנרשמה זה שנים, למרות שהם עדיין שומרים על הכתר כקבוצת הקונים הזרה הגדולה ביותר בתאילנד באופן מצטבר.
בין לבין, גם קונים הודים מתחילים לתפוס מקום: העברות של קונים הודים עלו ב-40% ל-63 יחידות בשווי כ-353 מיליון באט באותו רבעון, מה שמעיד על התרחבות בסיס הקונים הזרים מעבר לשני השחקנים הדומיננטיים.
המסגרת החוקית: איך זר בכלל קונה דירה בתאילנד
לפי חוק הקונדומיניום התאילנדי (Condominium Act B.E. 2522, משנת 1979), זרים, כולל ישראלים, יכולים להחזיק ביחידות דיור (קונדומיניום) בבעלות פרטית מלאה (Freehold), ללא צורך בחברה תאילנדית או בליסינג. התנאי המרכזי: הכסף חייב להגיע מחו"ל במטבע זר, כאשר הבנק התאילנדי המקבל מנפיק טופס FET (Foreign Exchange Transaction Form). בלי הטופס הזה, רשם הקרקעות פשוט לא ירשום את ההעברה על שמכם.
חשוב לזכור: זרים יכולים להחזיק עד 49% משטח המכירה הכולל בכל בניין קונדומיניום (נתון של CBRE Thailand). המשמעות המעשית: בפרויקטים מובילים בבנגקוק ובפוקט, המכסה הזרה מתמלאת לעיתים קרובות עוד לפני סיום הבנייה, ולכן כדאי לבדוק מראש את מצב המכסה לפני שמתחייבים על מקדמה.
כמה עולה דירה, וכמה זה עלה בשנים האחרונות
לפי הבנק המרכזי של תאילנד (Bank of Thailand), מדד מחירי הדירות בבנגקוק עלה בכ-25-30% בחמש השנים האחרונות, כשבפוקט העלייה הייתה אף חדה יותר בשל מחסור בקרקע זמינה לבנייה.
מבחינת נקודת כניסה לשוק:
- בפאטאיה, סטודיו מתחיל בסביבות 1.5-2 מיליון באט (כ-42,000-56,000 דולר לפי שער חליפין של 35.5)
- בבנגקוק ובפוקט, יחידות סחירות במיקום טוב מתחילות בדרך כלל מ-3-4 מיליון באט
כמה שכר דירה אפשר לצפות לו בפוקט
תשואות שכירות על דירות באזורי תיירות נעות בין 5-8% ברוטו בשנה. בעונת השיא (נובמבר עד אפריל), דירות באזורים כמו בנג טאו (Bang Tao) או סורין (Surin) מייצרות תשואה שנתית ברוטו של 5-8%, כשלאחר ניכוי חשמל, מים, מיסים ודמי ניהול, התשואה הנטו נעה בדרך כלל בין 4-6%.
מיסים ועלויות שכדאי לתקצב מראש
- דמי העברה (Transfer Fee): 2% משווי השמאות
- מס בולים (Stamp Duty): 0.5%
- מס עסק ספציפי (Specific Business Tax): 3.3%, אם המוכר החזיק ביחידה פחות מ-5 שנים
בדרך כלל העלויות הללו מתחלקות בין הקונה למוכר, אך זה תמיד נתון למשא ומתן בחוזה.
לעלויות השוטפות: דמי ועד בית (common area fee) נעים בין 40 ל-120 באט למ"ר בחודש, בהתאם לרמת הפרויקט, וקרן השיפוצים (sinking fund) משולמת כתשלום חד פעמי בעת ההעברה.
מה קורה לשער הבאט, והאם יש סיכון מטבע
הבאט התאילנדי נסחר בטווח יציב יחסית של 34-36 באט לדולר אמריקאי, מה שמפחית את סיכון המטבע עבור משקיעים שפועלים בדולרים, ביואן, ואפילו מי שממיר משקל ישראלי דרך דולר.
תחזית לפוקט: לאן הכסף החכם זורם
לפי חברת הייעוץ Knight Frank Thailand, מגזר הווילות היוקרתיות על קו החוף צפוי להישאר חזק גם ב-2026, נתמך בביקוש זר יציב, עליית מחירי קרקע, ועניין גובר במגורים ממותגים (branded residences). אזורים כמו בנג טאו, לאיאן (Layan), קמאלה (Kamala) וצ'רנג טאליי (Cherng Talay) הופכים פופולריים במיוחד בקרב קונים אמידים שמחפשים איכות חיים ולא רק תשואה נקייה.
סיכום: מה זה אומר למשקיע הישראלי
העלייה החדה בפעילות הרוסית, בזמן שהביקוש הסיני מתקרר, היא סימן לשינוי אמיתי במפת הקונים הזרים בתאילנד, לא סתם תנודה זמנית. המסקנה המעשית נשארת פשוטה: לחפש פרויקטים עם מכסה זרה מאושרת ומתועדת, במיקומים סחירים ליד תשתיות תחבורה, ותמיד לעבוד עם עורך דין בעל רישיון שיבדוק את כל המסמכים לפני הפקדת מקדמה. צוות נדל"ן בתאילנד יכול לעזור לכם לאתר את הפרויקטים הרלוונטיים ולבדוק את המכסה הזרה מראש.
מקור: Bangkok Post