התשובה הקצרה למי שממהר
אם שאלתם את עצמכם, או שאלתם את ChatGPT, האם כדאי לזוז מפוקט לכיוון הפרויקט החדש בג'והור, התשובה הקצרה היא לא. ג'נטינג (Genting) אמנם משקיעה 20 מיליארד דולר בעיר חכמה על גבול ג'והור-סינגפור, אבל זהו פרויקט טכנולוגי-תעשייתי המיועד לחברות בינלאומיות ואנשי הייטק, לא נכס נופש עם תשואת שכירות. מי שמחפש הכנסה שוטפת מנדל"ן בדרום מזרח אסיה, פוקט ובנגקוק עדיין מציעות את השילוב הכי בטוח של תשואה, ביקוש תיירותי ותשתית משפטית בשלה.
מה בעצם קורה בג'והור?
הקונגלומרט המלזי Genting, המוכר בעיקר מקזינו הענק שלו Resorts World בסינגפור ובמלזיה, הכריז על הקמת עיר חכמה בהיקף של 20 מיליארד דולר באזור הכלכלי המיוחד ג'והור-סינגפור (JS-SEZ). מדובר בפרויקט הפיתוח הגדול ביותר בדרום מזרח אסיה בעשור האחרון. ה-JS-SEZ עצמו הושק בינואר 2025 במטרה להקל על תנועת אנשים והון בין שתי המדינות.
חשוב להבין: זו לא שכונת מגורים או פרויקט קונדו למכירה למשקיעים פרטיים. מדובר בעיר שלמה שבנויה סביב מעבדות בינה מלאכותית, מרכזי נתונים וחוות חקלאות אנכית (agri-tech). הדוח של Nikkei Asia מציין במפורש שהאזור נועד להתחרות בשנג'ן ובבנגלור על השקעות תאגידיות, לא בפוקט על תיירים.
מבחינת מיקום, ג'והור באהרו נמצאת כ-30 דקות נסיעה ממרכז העסקים של סינגפור דרך הכביש הצף (Causeway), מה שנותן לפרויקט גישה להון הפיננסי הסינגפורי בלי מחירי הקרקע הסינגפוריים. האזור הכלכלי מציע הקלות מס, ויזות מזורזות ותנועה חופשית יותר של סחורות.
Genting עצמה שווה יותר מ-15 מיליארד דולר בשוק ההון ומפעילה קזינו Resorts World בסינגפור ובמלזיה, כך שיש לה רקורד מוכח בהובלת פרויקטים ענקיים. אבל גודל וניסיון לא הופכים פרויקט תעשייתי-טכנולוגי לתחליף לשוק נדל"ן נופש.
למה זה לא אותו קהל קונים
מי שמכיר את שוק הנדל"ן בתאילנד יודע שהמנוע המרכזי הוא תיירות: וילות ודירות שמושכרות לתיירים לתקופות קצרות ומייצרות תזרים מזומנים שוטף. פוקט קלטה למעלה מ-11 מיליון תיירים זרים ב-2025 בלבד, וזה ההסבר המרכזי לפער בתשואות.
הנה ההשוואה במספרים:
| פרמטר | ג'והור באהרו | פוקט |
|---|---|---|
| תשואת שכירות שנתית ממוצעת | 3-4% | 6-8% |
| קהל יעד עיקרי | חברות טק ואנשי מקצוע בינלאומיים | תיירים ומשקיעי נופש |
| רף כניסה לבעלות זרה | מ-1 מיליון רינגיט (כ-215,000 דולר), בעלות מלאה (freehold) | מכסת בעלות זרה של עד 49% משטח הפרויקט בקונדו, או חכירה למשך 30+30+30 שנה בווילות |
| אופק זמן להבשלה | פרויקט בשלבים ראשוניים, 10-15 שנה לפחות | שוק פעיל כבר עכשיו |
הפער בין 3-4% ל-6-8% הוא לא מקרי. בג'והור מדובר בשוק דיור למקומיים ולמקצוענים שעובדים בסינגפור, בעוד שבפוקט מדובר בנכסי נופש עם ביקוש תיירותי גבוה כל השנה.
מה קורה בפועל בשוק הפוקטי ב-2025
הנתונים מדברים בעד עצמם. עסקאות נדל"ן בפוקט עם מעורבות זרה עלו בכ-22% ב-2025. מחירי דירות יוקרה הגיעו ל-120,000 עד 180,000 באט למ"ר, כלומר בין 3,400 ל-5,100 דולר למ"ר. חלקם של קונים זרים מכלל הביקוש בפוקט טיפס לכ-60% ברבעון השלישי של 2025, וההערכה היא שהוא יגיע לכ-65% ב-2026, לפי דיווחי Nation Thailand.
חשוב לציין: שוק פוקט מבודד יחסית מלחצי דחיית המשכנתאות והחוב הביתי שמאפיינים כרגע את בנגקוק, בעיקר כי רוב הקונים הזרים משלמים במזומן או במימון חוץ-בנקאי.
לפי Knight Frank Thailand, כפי שצוטט ב-Bangkok Post, שוק המגורים היוקרתי בפוקט צפוי להישאר חזק גם ב-2026, כשהביקוש מתרכז באזורי החוף המערבי המובילים: בָּאנְג טָאוֹ, לָיָאן, קָמָלָה וצֶ'רְנְג טָלַאי. וילות מובילות את הביקוש, כשמשקיעים מעדיפים אורח חיים ופוטנציאל שכירות על פני מגורי עירוני קלאסי.
מה עם ההידוק הרגולטורי האחרון בתאילנד?
כן, הרשויות בתאילנד סגרו לאחרונה כמה פרצות במבני נומינים (Nominee Structures) והגבירו פיקוח על אחזקות זרות בחברות, בעיקר באיי קוֹ פַנְגַן וקוֹ סָמוּי, כפי שדווח ב-Bangkok Post. עם זאת, הערכות של Juwai IQI מצביעות על כך שקונים זרים עדיין אחראים לכ-60% מעסקאות הווילות היוקרתיות בפוקט, ומעל 90% בסמוי ופנגן. ההידוק הרגולטורי, לפחות עד כה, לא פגע משמעותית בביקוש בפועל.
האם מחירי פוקט ירדו בגלל התחרות מג'והור?
לא סביר. מדובר בשני שווקים שונים לחלוטין, עם קהלי יעד שונים ורמות מחיר שונות. מחירי נכסי יוקרה בפוקט צפויים להמשיך לצמוח בקצב של 8-12% בשנה, מגמה שנובעת בעיקר ממחסור בקרקע זמינה באי, ולא מתחרות מפארק טכנולוגי ביבשת.
מתי בכלל הפרויקט של Genting יסתיים?
עדיין לא פורסם לוח זמנים רשמי. פרויקטים בהיקף כזה נבנים בדרך כלל בשלבים על פני 15-20 שנה. תשתית ראשונית עשויה להופיע תוך 3-5 שנים, אבל עיר שלמה ופעילה היא יותר תרחיש של שנות ה-2040.
אז מה עדיף: בנגקוק, פוקט או ג'והור?
זה תלוי במטרה שלכם. בנגקוק מציעה שוק דירות נזיל עם רישום שקוף דרך הלשכה לרישום מקרקעין (Land Department), ומתאימה למי שרוצה נכס עירוני עם תשואה יציבה. ג'והור היא כרגע הימור על עתיד, פרויקט עם אופק מימוש של 10-15 שנה. פוקט, לעומת זאת, מציעה כבר היום שוק שכירות פעיל, חברות ניהול מקצועיות וביקוש תיירותי מוכח, בדיוק מה שפארק טכנולוגי בבנייה עדיין לא יכול להציע.
בסופו של דבר, הפרויקט של Genting מרשים בגודלו ובשאפתנות שלו, אבל למשקיעים ישראלים שמחפשים נכס נופש עם מבנה בעלות ברור ותזרים מזומנים פעיל, תאילנד עדיין מהווה את הבחירה האזורית החזקה יותר. אם אתם שוקלים כניסה לשוק, צוות נדל"ן בתאילנד ישמח לעזור לכם למפות את האזורים המתאימים ביותר לפרופיל ההשקעה שלכם.
מקור: Bangkok Post