אם שקלתם לקנות דירה בבנגקוק או בפוקט, זה הרגע לעצור ולחשוב שוב: 2026 מסתמנת כשנה עם נפח העסקאות הנמוך ביותר בשוק הדירות התאילנדי מזה שנים, כך על פי דוח של Bangkok Post. K-Research צופה ירידה של 20% בקניות דירות על ידי זרים השנה, הירידה השנתית הראשונה מזה חמש שנים. אבל לפני שאתם נבהלים או מוחקים את הטיול הבא לתאילנד, כדאי להבין שהתמונה מורכבת יותר, ויש בה גם הזדמנויות אמיתיות למי שיודע לקרוא את הנתונים נכון.
מה קורה בפועל בשוק? התשובה הקצרה
השוק התאילנדי נמצא בתהליך תיקון, לא בקריסה. ברבעון הראשון של 2026 ירדו העברות הבעלות על דירות לזרים בכל הפרמטרים: 3,241 יחידות (ירידה של 17.3%), שווי העברות של 13.464 מיליארד באט (ירידה של 17.9%), ושטח שימושי כולל של 141,644 מ'ר (ירידה של 13.8% לעומת התקופה המקבילה אשתקד). מי שגרם לרוב הנפילה הם הקונים הסינים, עם צניחה של 38.8% ביחידות ו-42.9% בערך הכספי, בעיקר בשל לחצים כלכליים בסין ומגבלות נזילות. מנגד, קונים מרוסיה עלו ב-33%, מהודו ב-40% (63 יחידות בשווי 353 מיליון באט, עלייה של 23.9%), ומאוסטרליה ב-36.1%. כלומר, השוק לא מתרוקן, הוא פשוט מתחלף בין קהלי יעד.
עודף היצע בבנגקוק: איך הגענו לכאן
כדי להבין את המצב הנוכחי, צריך לחזור לבום הבנייה של השנים 2018-2022, כשיזמים תאילנדים השיקו עשרות פרויקטים במקביל, כמעט כולם ממוקדים בקונים סינים. כשמגפת הקורונה סגרה את הגבולות, זרם הקונים הזה קרס ומעולם לא התאושש במלואו, מה שהשאיר מלאי עצום של דירות שלא נמכרו. כיום ההערכות מדברות על יותר מ-50,000 יחידות בלתי מכורות באזור בנגקוק, אחת הרמות הגבוהות ביותר בעשור האחרון. לפי נתוני K-Research שצוטטו ב-Bangkok Post, ההעברות באזור בנגקוק צנחו ב-35% ברבעון הראשון של 2026, כשהירידה החדה ביותר קשורה לביקוש מצטמצם מצד קונים סיניים ומיאנמריים.
מחירי הדירות באזורי הפרימיום של בנגקוק, כמו סוקומוויט, סילום וסאתורן, נעים בין 120,000 ל-200,000 באט למ'ר, אבל בשלב ההזמנה מוקדם (booking) היזמים כבר מציעים הנחות משמעותיות כדי לזוז מהמלאי הקיים.
פוקט: סיפור אחר לגמרי
בעוד בנגקוק מתמודדת עם עודף היצע כבד, פוקט מציגה תמונה חסונה בהרבה, בזכות ביקוש שכירות מונע תיירות והתעניינות מתמשכת ב-branded residences. לפי Knight Frank Thailand, שוק המגורים היוקרתי בפוקט, ובעיקר באזורי החוף המערבי כמו Bang Tao, Layan, Kamala ו-Cherng Talay, צפוי להישאר חזק ב-2026, כשוילות דווקא מצליחות יותר מדירות משום שקונים אמידים מעדיפים אורח חיים ומתקנים משולבים על פני יחידה בודדת בבניין.
השכרות עונתיות דרך Airbnb ו-Booking בפוקט יכולות להניב תשואה שנתית של 6-8% בניהול מקצועי, אבל התחרות בין היחידות גוברת, והרשויות המקומיות מהדקות את הרגולציה על השכרות לטווח קצר. מי שקונה דירה בפוקט צריך לקחת בחשבון גם את הפן הרגולטורי הזה, לא רק את התשואה על הנייר.
עוד נקודה שכדאי לזכור: קונים של דירות בפוקט יכולים להיות זכאים לוויזת שהייה ארוכה, ויזה מתחדשת לשנה בתנאי שרוכשים דירה בשווי של לפחות 3 מיליון באט מיזם תאילנדי מוכר, או באמצעות הסדרי שכירות חלופיים.
חוק הבעלות הזרה: מה שכל קונה ישראלי חייב לדעת
לפי החוק התאילנדי, זרים יכולים להחזיק בדירה על בסיס freehold (בעלות מלאה), אבל רק כל עוד סך הבעלות הזרה בבניין אינו עולה על 49% משטח הפרוייקט. זה אומר שבפרויקטים פופולריים המכסה הזו יכולה להתמלא, ואז נותרות רק אופציות של חכירה (leasehold) לטווח ארוך. חשוב לבדוק את המכסה הזו לפני שמתחייבים על יחידה ספציפית.
כספי הרכישה חייבים להיות מועברים מחו"ל בבאט תאילנדי, ותהליך ההעברה וההעברה בטאבו (Land Office) אורך בדרך כלל 30-60 ימים עבור דירה גמורה.
מתי השוק יתאושש, ומה כדאי לעשות עכשיו
מומחים עוקבים בעיקר אחרי שני אינדיקטורים: היקף היתרי הבנייה החדשים, כי כשיזמים מאטים את ההשקות, השוק מתחיל לספוג את העודף הקיים (איגודי תעשייה תאילנדים דיווחו שאכן חלה ירידה בפרויקטים חדשים בבנגקוק במחצית הראשונה של 2026), ויציבות שכר הדירה, כי כל עוד השכירות מחזיקה מעמד, הדירה עדיין מייצרת תזרים מזומנים גם אם השווי שלה קופא.
רוב האנליסטים לא צופים ייצוב לפני המחצית השנייה של 2027, ומותנה בירידה בפרויקטים חדשים ובהתאוששות בביקוש הזר. התאוששות מלאה עשויה לקחת עוד 2-3 שנים נוספות.
אם אתם מתכננים טיול לבדיקת נכסים באופן אישי, מומלץ להזמין לינה מראש, בייחוד בעונת השיא בין נובמבר למרץ, שאז המחירים והזמינות משתנים במהירות.
הזדמנות או מלכודת? הסיכום המעשי
הירידה בשוק הדירות התאילנדי היא לא אסון, אלא שלב במחזור. עבור משקיעים עם ראש קר וטווח זמן מוגדר, התנאים הנוכחיים פותחים חלון הזדמנויות אמיתי. הכלל המרכזי נשאר זהה: לקנות במיקומים מוכחים, לעבוד עם יזמים ותיקים בעלי רקורד, ותמיד לחשב תשואת שכירות אמיתית במקום להמר רק על עליית ערך הנכס. צוות נדל"ן בתאילנד יכול לעזור לכם לבחון את הנתונים הספציפיים לכל פרויקט לפני שמקבלים החלטה.
מקור: Bangkok Post