בקצרה: מה כל קונה ישראלי צריך לדעת לפני הכל
זרים אינם יכולים לקבל משכנתא מבנק תאילנדי - זוהי עובדה משפטית פשוטה. עם זאת, שוק הנדל"ן בפוקט פיתח לאורך שנים מגוון מסלולים שעוקפים מגבלה זו לחלוטין: מתוכניות תשלומים של יזמים עם ריבית 0%, דרך מימון ישיר מהמוכר, ועד פתרונות אשראי בינלאומיים. בשנת 2026 פועלות לפחות חמש שיטות מוכחות לרכוש דירה בבעלות חופשית (freehold) באי - בלי אינטראקציה אחת עם בנק תאילנדי.
נתון שממחיש את הביקוש: לפי Nation Thailand, כ-60% מעסקאות הדירות בפוקט ברבעון השלישי של 2025 בוצעו על ידי קונים זרים, עם תחזית של 65% לשנת 2026. כמעט אף אחד מהם לא השתמש במימון בנקאי תאילנדי.
נתוני מפתח בהשוואה מהירה
| פרמטר | מיילסטון יזם | מימון מוכר | תשלום מלא | העברת חוזה | אשראי חוץ-לארצי |
|---|---|---|---|---|---|
| מקדמה | 25-50% | 10-30% | 100% | 25-30% | 20-40% |
| תקופת תשלום | 1-3 שנים (בנייה) | 3-5 שנים | תשלום יחיד | עד גמר בנייה | 5-15 שנים |
| ריבית | 0% | 3-5% לשנה | אין | אין | 4-6% לשנה |
| העברת בעלות | לאחר תשלום מלא | לאחר תשלום מלא | מיידית | לא מתקבלת | לאחר סיום הלוואה |
| סיכון עיקרי | עיכוב בנייה | חדלות מוכר | כיסוי הון | איסור המחאה | חשיפת מט"ח |
| זמינות | נרחבת | מוגבלת | תמיד | תלויית חוזה | תיקי השקעה גדולים |
מסלול 1 - תשלומי מיילסטון עם יזם (על הנייר)
זה המסלול הנפוץ ביותר לדירות חדשות. הקונה משלם מקדמה בחתימת החוזה, ולאחר מכן תשלומים לפי אבני דרך של הבנייה - ריבית: אפס.
דוגמה קונקרטית: פרויקט The Harmony של Wallaya Villas בשכונת Chertalay עובד לפי תוכנית 30/30/15/15/10%. ה-30% הראשונים בחתימה, 30% נוספים בסיום יסודות, אחר כך 15% ו-15% בשלבי הבנייה הבאים, ו-10% אחרונים במסירת המפתח. המסירה המתוכננת היא רבעון שלישי 2027 - כלומר הקונה מפרוס תשלומים על פני כמעט שנתיים.
פרויקט Layan Verde מציע גמישות גדולה עוד יותר. כניסה מ-263,000 דולר עם מבנה של 50% או 35% מקדמה ויתרה עד סוף 2028. סטודיו בפרויקט זה נושא תשואה שנתית צפויה של עד 8.7% מפול השכירות.
AssetWise, שתיק הנכסים של מותג The Title שלה בפוקט הגיע לשווי 47.447 מיליארד בהט, עובדת לפי תוכנית סטנדרטית של 25% בחתימה, 25% בסיום יסודות, ו-25% במסירה.
מסלול 2 - מימון ישיר מהמוכר בשוק המשני
הסכם פרטי בין מוכר לקונה, ללא בנק. הקונה מעביר 10-30% מקדמה ומשלם את היתרה ברבעונים או בחודשים על פני 3-5 שנים. הבעלות נשארת אצל המוכר עד להשלמת כל התשלומים.
נקודה חשובה לפי Siam Real Estate: מקדמה גבוהה יותר (קרוב ל-30%) בדרך כלל פותחת תנאים עדיפים - תשלומים נמוכים יותר ותקופה קצרה יותר. מסלול זה זמין גם לדירות freehold וגם לדירות leasehold.
דגש קריטי: במימון מוכר, הריבית לרוב לא מופיעה כריבית - היא מוסתרת כ'פרמיה על מחיר' בחוזה. הטווח הטיפוסי הוא 3-5% לשנה על היתרה הפתוחה.
מסלול 3 - תשלום מלא עם הנחת כניסה מוקדמת
יזמים מסוימים מציעים הנחה של 5-15% על תשלום מלא בשלב הטרום-בנייה. מתאים למשקיעים עם נזילות גבוהה שמוכנים לנעול הון למשך שנה וחצי עד שנתיים עד לקבלת המפתח. פרופיל הסיכון גבוה יותר (עיכובים בבנייה הם אפשריים), אבל מחיר הכניסה הוא הנמוך ביותר האפשרי.
מסלול 4 - מקדמה והמחאת חוזה לפני גמר הבנייה
הקונה מאבטח את הדירה ב-25-30% מקדמה, ולאחר מכן מעביר את חוזה הרכישה לקונה אחר לפני שהבניין מוכן. בפועל מדובר בפוזיציה ספקולטיבית על עליית מחירים. השיטה עובדת בשוק עולה, אבל לא כל יזם מאפשר המחאה - חוזה המכר חייב להיבדק בקפידה לפני שמניחים שהאופציה קיימת.
מסלול 5 - אשראי בינלאומי מחו"ל
בנקים בינלאומיים נבחרים בסינגפור ובהונג קונג מציעים מסגרות אשראי המגובות בנכסים חוץ-לארציים, לצורך רכישת נדל"ן בתאילנד. הריבית מתחילה בדרך כלל ב-4-6% לשנה. המבנה מורכב ודורש תיק השקעות גדול כבסיס, אבל הוא מאפשר לקונה לשמור על נזילות מבלי למכור נכסים אחרים.
5 הטעויות שישראלים עושים בקניית דירה בפוקט
טעות 1 - לא לבדוק את מכסת 49%. לפי חוק הקונדומיניום התאילנדי, זרים יכולים להחזיק בדירות freehold רק אם חלקם בבניין אינו עולה על 49% מסך שטח הרצפה. לפי מדריך הנכסים World of Condos 2026, המכסה חלה ברמת הבניין - ואם היא מלאה, רישום הבעלות בלתי אפשרי גם אם שילמת מקדמה מזמן. יש לבקש אישור בכתב מהיישות המשפטית של הבניין ולאמת אצל רשם המקרקעין לפני כל תשלום.
טעות 2 - להעביר כסף מתוך תאילנד. כדי לרשום bעלות freehold זרה, הכסף חייב להגיע מחו"ל במטבע זר. בלי טופס FETF (Foreign Exchange Transaction Form) שמנפיק הבנק התאילנדי המקבל - רשם המקרקעין יסרב לרשום את העברת הבעלות.
טעות 3 - להשאיר תנאי תשלום בעל פה. במימון מוכר, לא פעם מסכמים תנאים בשיחה בלבד. כל סכום, כל תאריך, כל קנס על איחור וכל תנאי החזר מקדמה - חייבים להיות בחוזה בכתב לפני שמשנים שקל.
טעות 4 - לשכוח את דמי קרן השיקום ואחזקת הרכוש המשותף. מעבר למחיר הדירה, כל קונה משלם תרומה חד-פעמית לקרן השיקום (בדרך כלל 400-800 בהט למ"ר) ועמלת אחזקה שוטפת (40-100 בהט למ"ר לחודש). שני הסכומים האלה לא נכללים בתוכנית התשלומים.
טעות 5 - לחשוב שתוכנית תשלומים היא ביטוח. מימון יזם לא מגן מפני חדלות פירעון של היזם. חשוב לבדוק את מצבו הפיננסי של היזם, את רישיון ה-EIA (הערכת השפעה על הסביבה) ואת היסטוריית הפרויקטים שמסר בפועל - לפני חתימה על כל מסמך.
שאלות ותשובות - מה ישראלים שואלים לפני קניית דירה בפוקט
האם ישראלי יכול לקבל משכנתא מבנק תאילנדי? מבחינה טכנית, בנקים כמו UOB ו-ICBC מציעים מוצרים לזרים, אבל הדרישות קשות: היתר עבודה תאילנדי, הכנסה מוכחת ממקור תאילנדי ויחס מימון מקסימלי של 70%. בפועל, המוחלט מרכישות הדירות של זרים בפוקט מתבצע דרך תוכניות תשלומים של יזמים.
מה קורה אם לא אצליח לעמוד בתשלומים? בתוכנית מיילסטון, היזם רשאי לבטל את החוזה ולשמור את התשלומים ששולמו, לרוב בניכוי 10-25% מהסכום הכולל. תנאי השמירה האלה חייבים להופיע בחוזה לפני החתימה.
האם צריך עורך דין לרכישה בתשלומים? כן, בהחלט. עורך דין עצמאי יבדוק את החוזה, יאמת את מצב מכסת 49%, יבחן את נסח הטאבו ויוודא את תנאי ההחזר. שכר הטרחה עומד בדרך כלל על 30,000 עד 80,000 בהט.
האם שער החליפין קבוע לאורך כל תקופת התשלומים? לא. כל תשלום מומר לפי שער השוק ביום ההעברה. כל סיכון המטבע מוטל על הקונה לאורך כל תקופת התשלומים - ובמיוחד רלוונטי לישראלים שמשלמים בשקלים.
מה המיסוי בעת העברת הבעלות? תוכנית התשלומים עצמה אינה חייבת במס. ברישום הבעלות הקונה משלם דמי העברה של 2% משווי השמאות (לרוב מחולק שווה בשווה עם המוכר) ומס בול של 0.5%.
צוות נדל"ן בתאילנד מלווה רוכשים דוברי עברית בכל שלבי הרכישה בפוקט - מבחירת הפרויקט ועד רישום הבעלות.
מקור: Siam Real Estate - https://www.siamrealestate.com/thailand-property-news/buying-property-in-thailand-as-a-foreigner-2026