תשובה ישירה: מה קרה בשוק הדירות התאילנדי במחצית 2026?
במחצית הראשונה של 2026 מספר העברות הבעלות על דירות (קונדו) לקונים רוסים בתאילנד עלה ב-75.9%, בזמן שכלל העברות הבעלות לזרים במדינה נפל ב-8.8%. פוקט וצ'ונבורי (פאטאיה) הן שתי האזורים שמובילים את המגמה, ולמעשה רוסיה עקפה כמעט את כל השחקנים המסורתיים בשוק הזר. אלו נתונים רשמיים של העברות בעלות בפועל, לא הזמנות או חוזי טרום-מכירה, כך שהם אמינים במיוחד לגבי מה שקורה בשטח.
הנתונים מבוססים על דיווח של The Nation Thailand, המצטט את מחלקת הקרקעות (Department of Lands) התאילנדית. עבור מי שעוקב אחרי השוק מרחוק, ובעיקר עבור ישראלים שרואים בפוקט הזדמנות השקעה, המסקנה פשוטה: התחרות על היחידות הטובות באמת מתחממת ממש עכשיו, ולא בעוד שנתיים.
למה בעצם הביקוש הרוסי עולה כשהשוק כולו נחלש?
הירידה הכללית בשוק הזר נובעת בעיקר מהאטה בפעילות של קונים מסין וממיאנמר, ששניהם מתמודדים עם קשיים כלכליים מקומיים. הביקוש הרוסי לא רק מכפה על הפער הזה, הוא עוקף אותו בגדול. תאילנד היא אחת המדינות המעטות בעולם שלא הטילה סנקציות על אזרחים רוסים ולא הגבילה את זכותם לרכוש נדל"ן, ומעניקה כניסה ללא צורך בוויזה. במקביל, הגישה לנכסים באיחוד האירופי מוגבלת עבור רוסים, ערוצי ההעברות הבנקאיות לדובאי הצטמצמו, ועליית יוקר המחייה באמירויות דוחפת עוד יותר הון לכיוון תאילנד.
מה קורה בפועל בשטח: פוקט וצ'ונבורי
פוקט: מחירים בפרויקטים חדשים בקטגוריית 'קומפורט-פלוס' באזורי בנג טאו (Bang Tao) ולגונה (Laguna) נעים כיום בין 120,000 ל-180,000 באט למ"ר (כ-3,400 עד 5,100 דולר). לפני שנה בלבד מחירי הכניסה התחילו סביב 100,000 באט למ"ר, כלומר מדובר בעלייה משמעותית בטווח זמן קצר.
צ'ונבורי (פאטאיה): עדיין נחשבת לאלטרנטיבה זולה יותר, עם דירות חדשות באזורי פראטומנאק (Pratumnak) וג'ומטיין (Jomtien) שמתחילות מ-60,000 עד 90,000 באט למ"ר, אבל גם כאן קצב עליית המחירים מתגבר.
לפי חברת Exotic Property, רוסיה עלתה למקום השני מבין כל הלאומים הזרים הרוכשים נדל"ן בתאילנד, עם 383 יחידות שנרכשו (עלייה של 33% משנה לשנה) ו-1.67 מיליארד באט שהושקעו (עלייה של 68.7%). גודל העסקה הממוצע עמד על 4.36 מיליון באט (עלייה של 26.8%). פוקט לבדה קלטה 63.5% מההון הרוסי, שהם 156 עסקות בשווי 1.06 מיליארד באט.
הערכה נוספת, מבית Sunway Estates, מדברת על 820 עסקות רוסיות בין ינואר ליוני (עלייה של 46.4%), עם השקעה כוללת של כ-60.7 מיליון דולר (עלייה של 84.5%). פוקט מהווה כ-63.2% מהפניות של קונים שנרשמו במעקב של חברת Tranio.
מכסת ה-49%: הצוואר הצר שכולם מדברים עליו
חוק הקונדומיניום התאילנדי (Condominium Act B.E. 2522) קובע שזרים יכולים להחזיק לכל היותר ב-49% מהשטח הכולל בפרויקט קונדומיניום בודד, בבעלות מלאה (פרי הולד). המכסה הזו לא השתנתה, ולכן כל עלייה בביקוש הרוסי, כמו גם בביקוש הכללי מקונים בינלאומיים אחרים, מקצרת את משך החיים של המכסות הפנויות בפרויקטים המבוקשים ביותר בפוקט.
מה קורה כשמכסה מסוימת מתמלאת? המפתחים ממשיכים למכור את היחידות הנותרות, אבל רק בחוזה חכירה (leasehold) לתקופה של 30 שנה, ולא בבעלות מלאה. זה יוצר מחסור אמיתי ביחידות פרי הולד, ומחסור כזה, כידוע, מרים מחירים.
תשואות שכירות: מה אפשר לצפות?
תוכניות שכירות מובטחת (guaranteed rental) בפרויקטים חדשים בפוקט מציעות בדרך כלל תשואה שנתית של 5-7% במטבע זר. יחידות בניהול עצמי, ללא הבטחה חוזית, יכולות להגיע ל-8-10% בעונת השיא. חשוב להבין שאלה טווחים משוקיים ולא הבטחה כתובה, וכל מקרה תלוי בפרויקט הספציפי ובניהול שלו.
טבלת השוואה: פוקט מול צ'ונבורי (פאטאיה)
| פרמטר | פוקט | צ'ונבורי (פאטאיה) |
|---|---|---|
| מחיר למ"ר בפרויקטים חדשים | 120,000-180,000 באט | 60,000-90,000 באט |
| אזורים מובילים | בנג טאו, לגונה, נאי האן, ראווי | פראטומנאק, ג'ומטיין, וונגאמאט |
| נתח מהון רוסי (2026) | 63.5% | חלק משמעותי, אך קטן יותר |
| תשואת שכירות טיפוסית | 5-10% | תלוי מיקום, דומה בטווח |
מבט רחב יותר: זה לא רק סיפור רוסי
פוקט צפויה לספוג יותר מ-10,000 יחידות דיור חדשות ב-39 פרויקטים ב-2026, מה שמעיד על ביקוש גלובלי אמיתי שכולל, מעבר לרוסיה, גם קונים מסין, מאירופה, מהודו ומהמזרח התיכון. כלומר, התחרות על מלאי הבעלות המלאה הטוב ביותר לא מוגבלת ללאום אחד, אלא נובעת ממספר גלי ביקוש שמתכנסים יחד באותו זמן ובאותם פרויקטים.
אז מה זה אומר למי שרוצה לקנות עכשיו?
עלייה של 76% בתוך חצי שנה היא לא תנודה זמנית, זו מגמה מגובשת. אם הקצב הזה יימשך, מכסות הבעלות המלאה בהרבה פרויקטים בפוקט צפויות להיסתם עוד לפני סוף 2026. מי שמחכה מסתכן בכך שהיחידות הטובות יימכרו, ותישאר לו רק האופציה של חכירה ל-30 שנה, שהיא פחות אטרקטיבית מבחינת בעלות ומכירה חזרה. עבור משקיעים ישראלים ששוקלים כניסה לשוק, לוח הזמנים הריאלי הוא חודשים, לא שנים.
בצוות של נדל"ן בתאילנד אנחנו עוקבים אחרי הפרויקטים שבהם המכסה עוד פתוחה, ויכולים לעזור להבין איזה אזור ופרויקט מתאימים לתקציב ולמטרות שלכם.
מקור: The Nation Thailand