תשובה קצרה למי שממהר
אם קיבלתם קישור מברוקר שמדבר על 'מכסה של 75%' או על 'הנחת מס העברה לכולם', כדאי לעצור לרגע. נכון לאוגוסט 2026, מכסת הבעלות הזרה בקונדומיניומים בתאילנד נשארה בדיוק במקום שבו הייתה: 49% משטח הרצפה הכולל למכירה בפרויקט. ה-51% הנותרים חייבים להיות בידי אזרחים תאילנדים או חברות בשליטה תאילנדית. גם הנחת מס ההעברה שנכנסה לתוקף ב-1 ביולי 2026 (מ-2% ל-0.01%) חלה רק על קונים תאילנדים, לא עליכם.
למה זה חשוב לרוכשים ישראלים בפוקט
הרבה ישראלים שמתלבטים על דירה בפוקט, פאטאייה או בנגקוק שומעים דיווחים סותרים ברשת: מישהו כתב בפורום שהמכסה עלתה ל-75%, מישהו אחר טוען שיש עכשיו חכירה ל-99 שנה, וברוקר מסוים הבטיח 'מס העברה מוזל לכולם'. שלושת הדברים האלה לא נכונים, ושווה להבין את ההבדל בין מה שמדברים עליו לבין מה שכתוב בחוק בפועל.
מה בדיוק אומר החוק על מכסת ה-49%
הכלל הזה אינו חידוש. הוא מעוגן בחוק הקונדומיניומים התאילנדי משנת 1979 (Condominium Act), ועבר כמה תיקונים במהלך השנים בלי שהעיקרון המרכזי שלו זז מקומו: זרים יכולים להחזיק בעלות פרטית (freehold) מלאה על יחידת דירה, אבל סך הבעלות הזרה בתוך פרויקט בודד לא יכולה לעבור 49% מהשטח הכולל למכירה. במילים אחרות, ב-51 מ-100 מ"ר בפרויקט מסוים חייב להיות שם תאילנדי על הטאבו.
המכסה הזו יוצרת מחסור אמיתי בשוק. בפרויקטים מבוקשים בפוקט, פאטאייה ובנגקוק, המכסה הזרה מתמלאת פעמים רבות עוד לפני שהבניין בכלל הושלם. מי שמגיע מאוחר נשאר עם שתי אפשרויות בלבד: מבנה של חברה תאילנדית (עם כל השכבות המשפטיות והרגולטוריות שמגיעות איתו) או חכירה (leasehold) ל-30 שנה. אף אחת מהאפשרויות הללו לא שקולה לבעלות פרטית מלאה.
מה קרה עם השמועות על 75% ועל חכירה ל-99 שנה
הדיונים על העלאת המכסה ל-75% התחילו ב-2024, כשממשלת סרתה טאוויסין (Srettha Thavisin) הציגה חבילת אמצעים שנועדה למשוך יותר הון זר לכלכלה התאילנדית. במקביל הועלתה הצעה לאפשר חכירת קרקע לזרים לתקופה של 99 שנה. שתי ההצעות עוררו התנגדות בחלקים מהחברה התאילנדית, מתוך חשש שהרחבת הבעלות הזרה תדחוף מחירים למעלה ותדחק קונים מקומיים מהשוק שלהם עצמם.
עד אמצע 2026 שתי היוזמות לא התקדמו לחקיקה פורמלית. מקורות בתוך הממשלה התאילנדית מתארים את שתי ההצעות כ'בבחינה', ניסוח שבפועל יכול להימשך שנים בלי שינוי, או שלא יוביל לשום שינוי בכלל. מי שמתכנן רכישה על סמך הנחה שהמכסה תעלה בעתיד, בפועל מהמר על לוח זמנים שאף אחד לא יכול להבטיח.
מס ההעברה המוזל: הפרט שהרבה ברוקרים מדלגים עליו
מ-1 ביולי 2026 תאילנד מחילה מס העברה מוזל של 0.01% במקום התקן הרגיל של 2%. הבעיה היא שהרבה מאוד חומרי שיווק וגם פוסטים ברשתות החברתיות מציגים את זה כהנחה גורפת לכל קונה. זה פשוט לא מדויק: הצו שפורסם ברשומות הרשמיות (Royal Gazette) ב-1 ביולי 2026 מגביל את ההטבה לאזרחים תאילנדים בלבד. כמה ברוקרים שיווקו את ההטבה כ'מס העברה מוזל ל-0.01% לכולם', וזה לא נכון.
בשבילכם, כרוכשים זרים, החשבון נשאר פשוט: אתם משלמים 2% מס העברה, בלי יוצא מן הכלל. על נכס בשווי 10 מיליון בהט, ההפרש בין 2% לבין 0.01% מגיע ל-199,000 בהט (בערך 5,700 דולר). זה לא עיגול מספרים, זו שורה ממשית בהוצאות הסגירה של העסקה.
בנוסף, גם עמלת רישום המשכנתא קוצצה ל-0.01%, אבל גם כאן ההטבה מוגבלת לאזרחים תאילנדים בלבד.
מה קורה אם אתם מוכרים תוך כדי חלון ההנחה
יש כאן דבר אחד שפחות מדברים עליו: אם אתם מוכרים את היחידה שלכם לקונה תאילנדי בתוך חלון ההנחה (עד 30 ביוני 2027), החיסכון של הקונה במס ההעברה יכול לעבוד לטובתכם כרגע מיקוח. על יחידה בשווי 5 מיליון בהט, החיסכון של הקונה התאילנדי מגיע לכ-100,000 בהט, סכום שיכול להפוך את הנכס שלכם לתחרותי יותר בשוק המשני.
איך מכסת ה-49% נמדדת בפועל בפוקט
נקודה שחשוב להבין לפני שמעבירים כסף מקדמה: בפוקט, ובכלל בתאילנד, המכסה הזרה נמדדת לפי שטח רצפה (floor area), לא לפי מספר יחידות. המשמעות בפועל היא שכמה יחידות גדולות יכולות לבלוע חלק גדול מהמכסה הרבה יותר מהר משנדמה על הנייר. מדריכים מקצועיים שמסקרים רכישות בפוקט ב-2026 חוזרים ומדגישים את הנקודה הזו, ולכן חשוב לבקש מהיזם או מהוועד המשותף (juristic office) אישור כתוב על יחס הבעלות הזר-תאילנדי הנוכחי, ולאמת אותו באופן עצמאי מול לשכת הקרקעות (Land Office) לפני שמשלמים כל דמי קדימות.
טבלת השוואה: קונה זר לעומת קונה תאילנדי
| פרמטר | קונה זר | קונה תאילנדי |
|---|---|---|
| מכסת בעלות בפרויקט | עד 49% משטח הרצפה | 51% ומעלה |
| מס העברה (1.7.2026-30.6.2027) | 2% (מלא) | 0.01% (מוזל) |
| עמלת רישום משכנתא | תקן מלא | 0.01% (מוזל) |
| חכירת קרקע מקסימלית | 30 שנה | לא רלוונטי |
| הצעת חכירה ל-99 שנה | על הנייר בלבד, לא אושרה | לא רלוונטי |
אז מה כדאי לעשות עם המידע הזה
המסקנה המעשית פשוטה: לתכנן רכישה על בסיס חוק שקיים היום, לא על בסיס שינויים שעוד לא קרו. הצעת ה-75% והצעת ה-99 שנה עדיין 'בבחינה', וזה יכול להימשך שנים בלי שום שינוי בפועל. לפני חתימה על כל הסכם, שווה לבדוק בכתב מה יחס המכסה הנוכחי בפרויקט הספציפי, ולוודא שההטבה במס ההעברה שמדברים עליה בחומרי השיווק חלה עליכם או לא. צוות נדל"ן בתאילנד יכול לעזור לבדוק את הפרטים האלה מול לשכת הקרקעות המקומית לפני כל תשלום.
מקור: ReloSale