התשובה הקצרה: מה קרה בפועל
בתקופת הדיווח האחרונה צנח מספר החברות החדשות שנרשמו בתאילנד עם סימני בעלות נומינית מ-561 ל-141, נפילה של 75%. משרד המסחר התאילנדי (Ministry of Commerce) מבהיר שזה רק קצה הקרחון: המספר הזה לא כולל אלפי מבנים ישנים שממשיכים לפעול. מי שקנה וילה או קרקע בפוקט דרך חברה תאילנדית עם בעלי מניות פיקטיביים, בעצם רכש נכס שהמעמד המשפטי שלו נמצא כרגע בבדיקה מוגברת.
מי שמכיר את השוק בתאילנד יודע שהמודל הזה היה נפוץ מאוד בקרב זרים, כולל ישראלים רבים שרכשו וילות בפוקט או בקו סמוי בשנים האחרונות. עכשיו הרגולטור מהדק את החבל.
מאיפה הגיע השינוי: צו DBD מספר 2/2026
מאחורי המספרים עומדת מדיניות ברורה. מחלקת פיתוח העסקים התאילנדית (DBD) פרסמה את צו מספר 2/2026, שנכנס לתוקף ב-1 באוגוסט 2026, במטרה מוצהרת לסגור פרצות שאיפשרו לזרים לשלוט בחברות תאילנדיות באמצעות בעלי מניות פיקטיביים (נומינים).
החדש בצו הזה הוא שהבדיקה כבר לא מוגבלת לרגע ההתאגדות. היקף הדרישות התרחב לכל אורך חיי החברה, ובכל שינוי בהרכב בעלי המניות. כלומר, גם חברה שהוקמה לפני שנים ועברה את הרישום בהצלחה, יכולה להיתקל בבדיקה מחודשת ברגע שמתבצע שינוי בבעלות.
הנתונים המלאים שכל בעל נכס צריך להכיר
-
רישום חברות עם סימני נומיני צנח ב-75%, מ-561 ל-141 תאגידים חדשים
-
משרד המסחר ורשות DBD הידקו את בדיקות מבנה בעלי המניות בשלב הרישום
-
מסד נתונים נפרד של DBD מראה שרישום חברות עם שיעור השתתפות זרה של 0.01% עד 49.99% צנח ב-51% ברבעון הראשון של 2026, וב-65% בין 1 ל-31 במאי 2026
-
כ-119,000 חברות מוערכות כנופלות בקטגוריית הסיכון, נכון לאמצע 2026
-
זרים עדיין אינם יכולים להחזיק קרקע בתאילנד באופן ישיר (חוק הקרקעות, סעיף 86)
-
חלופות חוקיות זמינות: חכירה ארוכת טווח (30+30+30 שנה), דירות פרייהולד, וזכות שימוש (usufruct)
-
העונשים על מבני נומיני מגיעים עד 3 שנות מאסר וקנסות של עד 1 מיליון באט, לפי חוק העסקים הזרים (FBA)
למה בעצם אנשים השתמשו בחברות נומיני
חוק העסקים הזרים משנת 1999 (Foreign Business Act) אוסר על זרים להחזיק יותר מ-49% ממניות חברה תאילנדית שעוסקת בפעילויות מוגבלות, כולל בעלות על קרקע. מבנה הנומיני נוצר בדיוק כדי ליצור מראית עין של עמידה בסף הזה: 51% מהמניות רשומות רשמית על שם אזרחים תאילנדים, בזמן שהזר הוא זה שמימן בפועל ושולט בקבלת ההחלטות. בתי המשפט התאילנדים מסווגים את זה כעקיפה של החוק, לא כפרצה לגיטימית.
ההיקף של התופעה מרשים: הערכות שוק מדברות על 40% עד 60% מהוילות על מגרשי קרקע בפוקט ובקו סמוי שנרכשו דרך חברות המציגות סימני בעלות נומינית. מחלקת החקירות המיוחדות התאילנדית (DSI) הגבירה בדיקות בשנים האחרונות בפרט במחוזות התיירותיים פוקט, קרבי וסוראט טאני.
מה קורה עם חברות שכבר קיימות
זו השאלה שכל מי שמחזיק נכס דרך מבנה כזה שואל את עצמו. התשובה: כן, אפשר לחקור חברה קיימת בכל שלב. משרד המסחר הצהיר במפורש שהנתונים המתפרסמים אינם מכסים את כל המבנים הפעילים כיום. DSI ומחלקת הקרקעות יכולים לפתוח בדיקה בכל רגע, בייחוד עם שינוי בעלי מניות, מכירת נכס, או תלונה של צד שלישי.
בתי משפט תאילנדים כבר הורו לא פעם על מכירה כפויה של קרקע כאשר הוכח שבעלי המניות התאילנדים היו בפועל נומינים שפעלו בשם שולט זר. שמירה על חברת נומיני עולה בממוצע 50,000 עד 150,000 באט בשנה, ואין שום הבטחה שהמבנה לא יוכרז כבלתי חוקי בשלב מאוחר יותר.
מה העונשים בפועל
חוק העסקים הזרים קובע קנס של עד 1,000,000 באט ו/או מאסר של עד 3 שנים. בתי המשפט יכולים גם להורות על מכירה כפויה של הקרקע. גם בעלי המניות התאילנדים בעצמם חשופים לאחריות פלילית, לא רק הזר שמאחורי המבנה.
אז איך קונים וילה עם קרקע בתאילנד בצורה חוקית
הכלי המרכזי הוא חכירה ארוכת טווח (leasehold). חוזה סטנדרטי נמשך 30 שנה עם אופציה לשני חידושים נוספים, בסך הכל עד 90 שנה. הקרקע מוחכרת מבעלים תאילנדי, בזמן שהבית שנבנה עליה נרשם כרכוש של הזר. אפשרות נוספת היא usufruct, זכות שימוש לכל החיים שנרשמת במחלקת הקרקעות.
עבור דירות המצב שונה בתכלית: זרים יכולים להחזיק דירה בבעלות פרייהולד מלאה, כל עוד מכסת הבעלות הזרה בבניין לא עוברת 49% משטח הרצפה הכולל. הכספים צריכים להיות מועברים מחוץ לתאילנד באמצעות בנק תאילנדי, עם קבלת תעודת FET (Foreign Exchange Transaction) כהוכחה.
האם שווה להמיר חברת נומיני לחכירה
זה תלוי במקרה הספציפי. ההמרה מחייבת מכירת הקרקע לאדם או גוף תאילנדי, ולאחר מכן חתימה על חוזה חכירה. התהליך עולה בין 100,000 ל-300,000 באט, כולל מיסים ושכר טרחה משפטי, אבל הוא מסיר את החשיפה הפלילית והופך את הבעלות לשקופה ומוגנת יותר.
מגמת ההידוק הזו אינה פעולה מבודדת. הרשויות התאילנדיות משקיעות בכלים דיגיטליים לניתוח מבני תאגידים, משתפות מידע בין רשויות, ומגיבות לחץ פוליטי מתמשך. מי שהנכס שלו כרגע מוחזק דרך חברת פרוקסי, כדאי לבצע ביקורת משפטית עצמאית עוד לפני שהבדיקה תגיע ביוזמת הרשות. בנדל"ן בתאילנד אנחנו נתקלים בשאלה הזו הרבה מלקוחות ישראלים, ומומלץ לבדוק מול עורך דין מקומי מוסמך את המעמד המדויק של כל נכס לפני צעד נוסף.
מקור: Thailand Business News