למה זה נוגע גם לישראלים שקונים בפוקט?
אם קניתם או שוקלים לקנות בית פרטי עם קרקע בתאילנד, כדאי לדעת: בין 48 החשודים שנעצרו במבצע האכיפה הדרומי בפוקט, פאנגנגה וקרבי נמצאים גם אזרחי ישראל, לצד אזרחי צרפת, פולין, שווייץ, בריטניה, הולנד, רוסיה ודרום אפריקה. זו לא סתם כתבה על תאילנד הרחוקה, זו התראה ישירה לכל מי שמחזיק נכס דרך חברה תאילנדית עם 'שותפים' תאילנדים פיקטיביים.
התשובה הקצרה: 33 בתי יוקרה בשווי כולל של 1.27 מיליארד בהט (כ-35 מיליון דולר) נמצאים תחת חקירה בבנגקוק בחשד למבנה בעלות נומיני, בעוד מבצע מקביל בדרום תאילנד הוביל ל-48 מעצרים ותפיסת נכסים בשווי כ-1.05 מיליארד בהט. מדובר במגמה ברורה: תאילנד עוברת מאזהרות להוצאה לפועל ממשית, וכל מי שמחזיק וילה דרך מבנה אפור צריך לבחון מחדש את המצב המשפטי שלו כבר עכשיו.
מהי בכלל בעלות נומיני, ולמה ישראלים רבים משתמשים בה?
החוק התאילנדי (חוק הקרקעות, סעיף 86) אוסר על אזרחים זרים להחזיק קרקע בבעלות ישירה. הפתרון הנפוץ, שהפך במשך עשורים ל'נורמה אפורה' בשוק, הוא הקמת חברה תאילנדית (Thai Co., Ltd) שבה 51% מהמניות רשומות פורמלית על שם תאילנדים, בעוד השליטה בפועל וההנאה הכלכלית שייכות לקונה הזר. זהו בדיוק המבנה שנמצא כעת במוקד האכיפה.
מה בדיוק חוקרים ברשויות תאילנד?
- 33 נכסי יוקרה בשווי כולל של 1.27 מיליארד בהט נמצאים תחת חקירה, במוקד: שכונות פאטאנקארן וקרונגטפ קריטהא בבנגקוק, לפי The Nation Thailand
- החקירה מתמקדת במבני נומיני שזרים משתמשים בהם כדי לעקוף את איסור הבעלות הישירה על קרקע
- הענישה על מבנה נומיני כוללת החרמת נכסים, קנסות של עד 20,000 בהט, והליך פלילי מכוח חוק העסקים הזרים (Foreign Business Act)
- מבצע אכיפה נפרד בדרום, שכלל את פוקט, פאנגנגה וקרבי, הסתיים ב-48 מעצרים ותפיסת נכסים בשווי כ-1.05 מיליארד בהט, על פני 89 חלקות קרקע
- שוק הדירות (קונדומיניום) לא נפגע ממבצע האכיפה הנוכחי
עובדות מרכזיות שכדאי להכיר
- היקף החקירה: המבצע מתמקד בבתים פרטיים ווילות עם חלקת קרקע, ולא ביחידות קונדומיניום, כי הבעיה המשפטית נובעת ספציפית מבעלות על קרקע
- שווי ממוצע של נכס תחת חקירה עומד על כ-38.5 מיליון בהט (כ-1.07 מיליון דולר), כלומר מדובר בבירור בסגמנט הווילות הפרימיום
- לפי The Nation Thailand, את החקירה מובילים במשותף מחלקת הקרקעות התאילנדית (Department of Lands) והמחלקה לחקירות מיוחדות (DSI)
- המבצע המקביל בפוקט, פאנגנגה וקרבי כלל מעל 500 פקידים, 40 צווי מעצר מאושרים ו-13 צווי חיפוש שבוצעו בפועל, ותפס 48 חשודים: 27 תאילנדים ו-21 זרים, בהם אזרחי ישראל, צרפת, פולין, שווייץ, בריטניה, הולנד, רוסיה ודרום אפריקה, לפי דיווחי Bangkok Post ו-The Phuket News
- כבר ב-2025 תאילנד החמירה את הפיקוח על חברות תאילנדיות עם בעלות זרה, והוסיפה בדיקות אימות בעלי מניות דרך מערכת ה-DBD (Department of Business Development)
- הערכות שוק מצביעות על כך שעד 70% מהווילות בפוקט בבעלות זרים בנויות דרך צורה כלשהי של מבנה נומיני
- זרים יכולים להחזיק באופן חוקי לחלוטין ביחידת קונדומיניום (freehold), כל עוד הבעלות הזרה בפרויקט לא עולה על 49%
- הסכמי חכירה (leasehold) ל-30 שנה, עם אופציות חידוש, נותרים מנגנון מוכר בחוק וללא סיכון החרמה
מה קורה למי שכבר קנה וילה דרך מבנה נומיני?
ברגע שהפרה מוכחת בבית משפט, ניתן צו למכירת הנכס תוך שישה חודשים. אם לא נמצא קונה, הנכס מוחרם לטובת המדינה. אלה לא איומים תיאורטיים: כמה וילות בקוה סמוי כבר הוחרמו ב-2024 בדיוק בתרחיש הזה.
לפי חוק העסקים הזרים משנת 1999, הקנסות יכולים להגיע ל-מיליון בהט, ולצידם עונש מאסר של עד 3 שנים. חוק הקרקעות מוסיף דרישה למכירה כפויה של הקרקע תוך 180 יום מרגע גילוי ההפרה. אם המכירה לא מתבצעת, הבעלות עוברת ישירות למדינה.
מהן החלופות החוקיות לקניית בית עם קרקע?
האופציה הנפוצה והבטוחה ביותר היא חכירה (leasehold). חוכרים את הקרקע ל-30 שנה עם זכות חידוש לשתי תקופות נוספות, כשהמבנה עצמו יכול להירשם על שמכם. אפשרות נוספת היא רכישה דרך חברה תאילנדית אמיתית (לא נומינית) עם פעילות עסקית של ממש ושותפים תאילנדים לגיטימיים, אך מסלול זה דורש ליווי משפטי רציני ולא קיצורי דרך.
האם שוק הדירות בתאילנד נפגע מהמבצע?
לא. לזרים יש זכות חוקית מלאה להחזיק ביחידת קונדומיניום (freehold) במסגרת מכסת ה-49% של בעלות זרה בפרויקט. מנגנון זה מעוגן בחוק הקונדומיניום (Condominium Act) ואין לו כל קשר למבני נומיני. מי שמעדיף להימנע לגמרי מהסיכון, שוק הדירות ממשיך לפעול כרגיל.
אילו אזורים בתאילנד הכי בסיכון כרגע?
פוקט, קוה סמוי, פאטאיה והואה הין הם האזורים עם הריכוז הגבוה ביותר של וילות יוקרה בבעלות זרים, ובהתאמה גם עם הריכוז הגדול ביותר של מבני נומיני ופעילות אכיפה.
האם עדיין כדאי לקנות נכס בתאילנד עכשיו?
בהחלט כן, בתנאי שהמבנה המשפטי תקין. שוק הדירות פתוח לחלוטין לזרים, תשואות שכירות בבנגקוק נעות בטווח של 5-7% בשנה, ונכסים מנוהלים בפוקט יכולים להגיע ל-8-10%. המפתח הוא עבודה עם עורכי דין מורשים והימנעות ממבנים אפורים, ובדיוק כאן צוות נדל"ן בתאילנד יכול לעזור לכוון אתכם למבנה עסקה בטוח.
מה לעשות אם כבר יש ברשותכם נכס דרך נומיני?
יש לפנות מיד לעורך דין תאילנדי המתמחה בדיני קרקעות. האפשרויות כוללות ארגון מחדש של החברה למבנה תקין, המרה להסכם חכירה, או מכירת הנכס עוד לפני שהאכיפה מגיעה לאזור שלכם.
איך בודקים מבנה משפטי לפני רכישה?
כדאי לבקש בדיקה משפטית עצמאית מעורך דין שאינו קשור למוכר. יש לוודא שבעלי המניות התאילנדים הם אנשים אמיתיים עם הכנסה שניתנת לאימות, ושהחברה מנהלת פעילות עסקית אמיתית ומשלמת מיסים כחוק.
האם המבצע ישפיע על מחירי הווילות?
בטווח הקצר, ייתכן שההיצע בשוק היד השנייה יגדל, ככל שבעלים ימהרו למכור לפני שהבדיקות מגיעות לאזורם. זה עשוי לפתוח חלון הזדמנות עבור קונים שמוכנים לרכוש וילה במסגרת חכירה במחיר מוזל.
המצב הנוכחי הוא לא משבר, אלא תהליך של הבשלת שוק. תאילנד צועדת בעקביות לכיוון שקיפות רבה יותר, ומשקיעים שיבנו את העסקאות שלהם בתוך גבולות החוק ירוויחו מכך בטווח הארוך. הכלל הברור ביותר לשנת 2026: מבנה עסקה תקין מבחינה משפטית חשוב יותר מהמחיר על התג. חיסכון בייעוץ משפטי עלול לעלות לכם בדיוק את ההשקעה כולה.
מקור: The Nation Thailand