אם שאלתם את עצמכם למה חברים שקנו דירה בבנגקוק 'לצורך השקעה' מתקשים להשכיר או למכור אותה, התשובה נמצאת במספר אחד: 1.64 מיליון יחידות דיור בתאילנד עומדות ריקות לחלוטין. שווי המלאי הרדום הזה, לפי דיווח של Thailand Business News, מוערך ב-3.45 טריליון באט (כ-96 מיליארד דולר), סכום שדומה בגודלו לתוצר המקומי הגולמי השנתי של סרי לנקה. זהו הנתון שכל מי ששוקל לרכוש נכס בתאילנד ב-2026 חייב להבין לפני שהוא חותם על משהו.
התשובה הקצרה, בלי כותרות מתחת
בתאילנד עומדות כרגע 1.64 מיליון יחידות מגורים ריקות, שיא היסטורי בהיצע העודף במדינה. שוויין המצטבר מוערך ב-3.45 טריליון באט (כ-96 מיליארד דולר). רוב הבעיה מרוכזת בפרברי בנגקוק ובמחוזות התעשייתיים של תאילנד המרכזית, בעוד שווקי נופש כמו פוקט וסמוי כמעט לא נפגעים, בזכות ביקוש זר יציב והיצע קרקע מוגבל. חברת הייעוץ Knight Frank Thailand צופה שהמגזר היוקרתי בפוקט יישאר חסין יחסית לאורך 2026 כולה. המסקנה למשקיע הזר: לא כל תאילנד שווה, וההצלחה תלויה במיקוד על תשואת שכירות ולא על ספקולציה על מחיר.
כמה עמוקה הבעיה באמת?
מתוך כ-17 מיליון יחידות דיור בכל תאילנד, 1.64 מיליון עומדות ריקות, כלומר שיעור תפוסה ריקה של מעל 9%, גבוה בהרבה מהסף של 5-7% שרוב האנליסטים הבינלאומיים מגדירים כ'קריטי'. זה לא מספר שולי, זה סימן אזהרה מובהק לשוק ההמוני.
הריכוז הגיאוגרפי חד למדי: עד 40% מהדירות הריקות נמצאות בפרויקטים המוניים בבנגקוק וסביבתה, בעיקר סטודיו ודירות חדר שינה אחד במחיר של פחות מ-3 מיליון באט, באזורים שבהם התשתית עדיין לא הבשילה.
איך זה קרה? מודל הבנייה שהתהפך
שוק הנדל"ן התאילנדי פעל במשך עשורים לפי נוסחה פשוטה: היזמים בונים על סמך מכירות פרה-סייל (off-plan) עוד לפני שהמנוף הראשון ננעץ באדמה. משקיעים ספקולטיביים משלמים מקדמה של 10-20% ומקווים למכור את הדירה ("להפוך") עוד לפני סיום הבנייה. כל עוד השוק גדל, כולם מרוויחים.
אבל מאז 2022 קצב עליית המחירים בשוק ההמוני האט, כוח הקנייה של מעמד הביניים התאילנדי נחלש, וריבית המשכנתאות עלתה. התוצאה: מחסני יחידות שאין להן קונה או שוכר.
לפי דוח של Better-than-Freehold, חברת BAM (מנהלת נכסי החוב הגדולה בתאילנד) מאשרת שהשוק עדיין לא הגיע לתחתית. מדובר בכ-700,000 יחידות לא מכורות מול פחות מ-100,000 משקי בית בעלי כוח קנייה אמיתי, יחס של כמעט פי שבעה בין היצע לביקוש. הפער העצום הזה יוצר הזדמנויות הנחה אמיתיות, אבל אך ורק עבור קונים שפועלים במבנה בעלות תקין לגמרי, לאור ההידוק המשמעותי שתאילנד עשתה לאחרונה בנוגע להסדרי 'נומיני' (בעלות פיקטיבית).
למה החבל לא מתהדק כמו שצריך: הפרצה המיסויית
תאילנד עדיין לא הצליחה ליצור מנגנון מס אמיתי שמעניש בעלי דירות ריקות. חוק המס על קרקע ומבנים (Land and Building Tax) שנכנס לתוקף ב-2020 קובע שיעור מס של 0.02-0.3% בלבד משווי השומה, סכום זעיר מדי כדי לגרום לבעלים למכור או להשכיר את הנכס. הממשלה אמנם דנה כעת בהגבלות על היתרי בנייה חדשים באזורים רוויי היצע, וכן במס פרוגרסיבי על בעלי נכסים מרובים, אבל נכון לעכשיו אף חוק קונקרטי לא אושר.
תופעה מעניינת נוספת: ניצול מכסת הבעלות הזרה (49% בכל פרויקט) שונה מקצה לקצה. בפרויקטים יוקרתיים בפוקט ובמרכז בנגקוק המכסה נמכרת עד תום, בעוד בפרויקטים בפרברים שיעור הרכישה הזרה עומד על 5-15% בלבד, סימן ברור לכך שהקונים הזרים מצביעים ברגליים לכיוון המיקומים האיכותיים.
פוקט וסמוי: אותה תאילנד, סיפור אחר לגמרי
בעוד בנגקוק מתמודדת עם עודף היצע היסטורי, שוק הנופש בפוקט, סמוי ופאטאיה פועל לפי חוקים אחרים לגמרי. הביקוש שם מונע בעיקר על ידי קונים זרים ותיירים, מספר שחצה את רף ה-36 מיליון מבקרים בשנת 2025. הקרקע באיים מוגבלת פיזית, והבנייה החדשה כפופה לתקנות סביבתיות מחמירות, כך שהסיכוי להיצע עודף דומה לזה שבבנגקוק נמוך משמעותית.
הקונים הזרים ממשיכים לשלוט במגזר הווילות היוקרתיות ברחבי פוקט, כאשר סמוי ופנגן מציגות פעילות רכישה זרה גבוהה במיוחד. יותר ויותר משקיעים אמידים מעדיפים כיום וילה על פני דירה, מכיוון שהם מחפשים אורח חיים, יזמים אמינים עם מוניטין, ופוטנציאל הכנסה משכירות ריאלי.
תשואת השכירות ברוטו הממוצעת בדירות בפרברי בנגקוק (הסגמנט ההמוני) צנחה ל-3-4% בשנה בלבד, בעוד וילות ודירות בפוקט ממשיכות לספק 6-8% בעקביות, בזכות שכירות טווח קצר לתיירים.
מה עדיף לבדוק לפי אזור בבנגקוק?
| אזור בבנגקוק | רמת סיכון | מאפיינים |
|---|---|---|
| בנג נא, רנגסיט, בנג יאי, לאט קראבנג | גבוהה | פיתוח המוני, רחוק מתחנות BTS/MRT מרכזיות, עודף היצע כבד |
| סילום, סאתורן | נמוכה יחסית | ביצועים יציבים משמעותית, ביקוש מוצק |
| סוקומוויט (מנאנה ועד פרום פונג) | נמוכה יחסית | מיקום מרכזי, ביקוש שוכרים ורוכשים יציב |
אז שווה עדיין לקנות נכס בתאילנד ב-2026?
התשובה הקצרה: כן, אבל בדיוק כירורגי ולא בבחירה אקראית. נכסי נופש עם היסטוריית הכנסה משכירות מוכחת, דירות במרכז בנגקוק ליד צמתי תחבורה ציבורית, ווילות עם נוף לים בפוקט, נשארים קטגוריות אטרקטיביות. לעומת זאת, דירות בשוק ההמוני שנרכשות רק לצורך ספקולציה על עליית מחיר, לא.
ההמלצה המרכזית: להימנע לחלוטין מסגמנט הדירות ההמוניות בפרברי בנגקוק, ולהתמקד בנכסים עם תשואת שכירות מוכחת מעל 6% באזורי נופש או בפרויקטים יוקרתיים במרכז בנגקוק. חשוב לבדוק את שיעור ניצול מכסת הבעלות הזרה ואת נתוני ביצועי השכירות בפועל, לפני חתימה על כל חוזה. בדיוק בשביל זה כדאי להיעזר בליווי מקצועי, כמו זה שצוות נדל"ן בתאילנד מציע לרוכשים ישראלים.
מקור: Bangkok Post