פקיד במשרד הקרקעות בת'לאנג, פוקט, מבקש מבעל המניות התאילנדי לא רק את מסמכי החברה, אלא גם דף חשבון בנק, אישור העסקה, והסבר מנין הגיע הכסף לרכישת הווילה. שני מלווים ישבו לצדו: הרוכש הזר עם היועץ המשפטי. לפני שנתיים זו הייתה שאלה חריגה. מאז אמצע מאי 2026 זו נורמה בכל משרד קרקעות בממלכה.
מה בעצם השתנה במאי 2026?
מחלקת הקרקעות התאילנדית (Department of Lands) הוציאה שלושה חוזרים המתויגים 'דחוף ביותר' לכל משרדי הקרקעות במחוזות. החוזרים מאחדים הנחיות קודמות שהיו מפוזרות למערכת אחת: מסד נתונים ארצי של כל הישויות המשפטיות המחזיקות בקרקע, בדיקה חודשית שלו, ודיווח רבעוני לרשויות המרכזיות. אם חברה מזוהה כישות משפטית זרה לפי סעיפים 97 ו-98 לחוק הקרקעות, המשרד המקומי מחויב לדווח על כך באופן מיידי, בלי להמתין למחזור הרבעוני.
זה לא שינוי בחוק. האיסור על בעלות זרה מלאה על קרקע בתאילנד קיים עשרות שנים, עם חריגים מצומצמים כמו מסלול ההשקעה של 40 מיליון באט או הקלות מטעם BOI. מה שהשתנה זה האכיפה. במשך שנים שרד המבנה הטכני-בלתי-חוקי של '51/49' (חברה תאילנדית עם 51% תאילנדים ו-49% זר) פשוט כי למדינה לא היו המשאבים והמסד לבדוק כל מקרה. פקיד רואה ישות עם רוב תאילנדי, רושם את ההעברה, ומגניז את התיק.
למי בפועל נוגעים הבדיקות המחודשות?
הרוכש הישראלי הטיפוסי שקנה או שוכר לקנות וילה בפוקט או בקו סמוי דרך חברה מקומית, עם שלושה בעלי מניות תאילנדים ומיעוט זר, הוא בדיוק המקרה שהמסד החדש נועד לתפוס. הפקידים כבר לא מסתפקים בתיקייה מסודרת: תזכיר התאגדות, פרוטוקולים, רשימת בעלי מניות. הם שואלים מי בפועל הזרים את ההון. למה בעל מניות תאילנדי המדווח על הכנסה של 15,000 באט בחודש מחזיק חלק בחברה שרכשה מגרש ב-30 מיליון באט. האם לחברה יש פעילות כלשהי מעבר להחזקת נכס בודד אחד.
המבנה שהיה הכי פופולרי בשנים האחרונות, מניות בכורה עם זכות הצבעה מוגבלת, כשתאילנדים מחזיקים 51% מההון אבל מקבלים קול אחד לעומת עשרה קולות של הזר, נופל בדיוק על השיטה הזו. זה מה שסוכני האכיפה מחפשים ראשונים: רוב תאילנדי בלי שליטה הוא ההגדרה הקלאסית לנומיני. 'עורך הדין התאילנדי שלנו הקים את זה, אז זה חייב להיות חוקי' לא מספק שום הגנה. רישום העסקה במשרד הקרקעות מעולם לא היה אישור לחוקיות שלה, ועכשיו הוא בכלל לא השלב הסופי.
אילו סכומים מפעילים את הבדיקה המוגברת?
הבדיקות המחוזקות של מקור הכספים חלות על עסקאות מזומן מעל 2 מיליון באט, או כאשר שווי הנכס המוערך (השומה הרשמית של משרד הקרקעות, לא מחיר החוזה) עולה על 5 מיליון באט. סעיף 74 לחוק הקרקעות נותן לפקידים בסיס משפטי לחקור את מקור הכספים, ההכנסה, העיסוק והמעמד הכלכלי של הצדדים לעסקה.
בהתאם לדיווח של Bangkok Biznews על צעדי מחלקת הקרקעות, שני הרפים האלה (2 מיליון באט מזומן ו-5 מיליון באט שומה) נועדו במפורש לוודא שהכספים הם רכוש פרטי ולא רכוש משותף של זוג נשוי. מי שנשוי ומעביר כספים לרכישה כדאי שיכין מבעוד מועד תיעוד המבחין בין נכסים פרטיים לרכוש משותף, כי זה שכבת בדיקה נוספת שנחשפת רק במעמד החתימה.
במקרים בסיכון גבוה, המשרד יכול לדרוש את רשימת בעלי המניות, דיווחים שהוגשו למחלקת פיתוח העסקים (Department of Business Development), רשומות פיננסיות, ואף לבצע ביקור פיזי במשרד הרשום של החברה. ניתוח משפטי של Mondaq מציין שוועדות בדיקת עובדות מחוזיות כוללות כיום חוקרים ספציפיים, כמו מפקדי משטרה מקומיים, מה שנותן לרשויות גישה רחבה יותר לנתוני בעלי מניות, מס, והגירה.
מה קורה עם חברות שקנו קרקע לפני שנים?
זה כשלעצמו החלק המפתיע במסד הנתונים החדש: הוא לא מוגבל לעסקאות עתידיות. חברה שקנתה קרקע ב-2019, או אפילו ב-2015, יושבת באותה מערכת כמו הרוכש של השבוע הזה. הבדיקה החודשית פירושה ששינוי בבעלי המניות, אי-התאמה בדיווחים, או כתובת רשומה שאינה תואמת את המציאות, יכולים לפתוח מחדש תיק שנים אחרי שהעסקה המקורית נסגרה.
זו לא הפחדה תיאורטית. הבסיס המשפטי לסנקציות (מכירה כפויה של הקרקע ביוזמת הרשויות, אחריות לפי חוק העסקים הזרים, קנסות ואף עונשים פליליים לזר ולשותפים התאילנדים) קיים כבר שנים. מה שהיה חסר זה יכולת אכיפה שוטפת, וזה בדיוק מה שהחוזרים החדשים מספקים.
מה עם מבנה השכירות ל-30+30 שנה?
זה מיתוס נוסף שכדאי לפרק. החוק האזרחי והמסחרי בתאילנד מתיר רישום חוזה שכירות על נדל"ן לתקופה מקסימלית של 30 שנה. הבטחה לחידוש שכתובה בחוזה היא התחייבות אישית של בעל הנכס הספציפי באותו רגע, ולא זכות שעוברת אוטומטית עם הקרקע. אם המגרש עובר לבעלות אחרת, או נתפס בעקבות חוב, אין אף אחד שמחויב לכבד את התקופה השנייה של 30 שנה.
מי בכלל צריך להתייחס לזה, ולמי זה כבר לא רלוונטי?
הדעה שלי: לרוכש פרטי עם תקציב מתחת ל-10-15 מיליון באט, מבנה החברה הפך להיות חסר טעם כלכלי. אגרות שנתיות, ביקורות, סיכון לביקור פתע במשרד, וסיכוי למכירה כפויה בתוך חמש שנים, שוחקים כל יתרון מחיר על פני קונדו הנרכש במכסה הזרה (49% משטח היחידות הניתנות למכירה בפרויקט, טאבו מלא (צ'אנוט) על שם הזר, רישום ישיר). אם מדובר בעסק אמיתי, מלון, פעילות ייצור, פרויקט חקלאי, עם שותף תאילנדי אמיתי שהזרים כסף אמיתי ומחזורים שמופיעים בדיווחים, החוזרים האלה כמעט לא נוגעים בכם. המיקוד הוא בזיהוי קליפות ריקות, לא חברות פעילות.
הערת הגינות אחת: האכיפה תשתנה ממחוז למחוז. פוקט, קו סמוי, פאטאיה, וצ'יאנג מאי הן אזורי תשומת לב גבוהה מסיבות ברורות, בעוד שמשרד קרקעות באזור כפרי באיסאן לא צפוי להתחיל ביקורי שטח כבר ברבעון הראשון. הקצב שונה, אבל תוכן הכללים לא, זה רק משפיע על מתי הבדיקה מגיעה לנכס מסוים.
מה כדאי לבדוק כבר עכשיו אם הנכס שלך מוחזק דרך חברה?
הערה מעשית לכל מי שבמהלך עסקה: חתימה ורישום במשרד הקרקעות דורשים יותר ויותר נוכחות אישית של כל הצדדים, כי פקידים כיום שואלים אנשים, לא ייפוי כוח.
אם הנכס שלכם מוחזק כיום דרך חברה תאילנדית, שווה לשלוף את המסמכים לפני סוף הרבעון ולבדוק שלוש נקודות: האם בעלי המניות התאילנדים באמת שילמו על המניות שלהם, האם הכתובת הרשומה של החברה תואמת את הפעילות בפועל, והאם הוגשו דיווחים לכל שנות הפעילות. אלה שלוש הנקודות שמשרדי הקרקעות בודקים ראשונות, והן זולות בהרבה לתקן מבעוד מועד מאשר אחרי שנשאלת שאלה.
לרוכשים המתכננים עסקה בתאילנד ומעוניינים בבדיקה מקדימה של מבנה הבעלות המתאים להם, בנדל"ן בתאילנד אנחנו עוקבים אחרי ההתפתחויות הרגולטוריות הללו באופן שוטף.
מקור: Mondaq