למה זה חשוב למי שקונה נדל"ן בפוקט עכשיו
אם אתם עוקבים אחרי שוק הנדל"ן בפוקט, כדאי לדעת דבר אחד ברור: מתחילת 2026 הרשויות התאילנדיות לא חוקקו שום חוק חדש, הן פשוט התחילו לאכוף בקפדנות חוקים שקיימים כבר עשרות שנים. התוצאה מפתיעה: יזמים שעובדים בשקיפות מדווחים על עלייה של 15-20% בפניות מקונים לעומת אותה תקופה ב-2025, בזמן שסכמות ה'שוק האפור' עם חברות קש מאבדות אחיזה במהירות. מי שמתכנן להשקיע בפוקט צריך להבין את הכללים האלה לעומק, כי הם קובעים לא רק את הבטיחות המשפטית של העסקה אלא גם את שווי הנכס בעתיד.
מה בעצם קרה בפוקט בתחילת 2026?
בתחילת השנה ביצעו הרשויות בפוקט סבב ביקורות רחב היקף שהתמקד בעסקאות נדל"ן של רוכשים זרים. חוק הקונדומיניום משנת 1979, קוד הקרקעות התאילנדי, ומכסת ה-49% לבעלות זרים בפרויקטי קונדו, כל אלה קיימים כבר עשרות שנים. מה שהשתנה זו רמת האכיפה, לא הכללים עצמם. עבור משקיעים ישראלים שרגילים לבדוק 'מה השתנה בחוק', התשובה הפשוטה היא: שום דבר לא השתנה בחוק, אבל הפיקוח על ביצוע החוק הפך להרבה יותר רציני.
התשובה המהירה למי שממהר
- מכסת 49% הבעלות הזרה בקונדומיניומים נבדקת כעת בלשכת רישום המקרקעין (Land Office) בכל עסקה, ללא יוצא מהכלל
- בעלות על קרקע דרך 'נומיני' תאילנדי (proxy) מהווה עבירה פלילית לפי סעיף 96 bis לקוד הקרקעות
- בפרויקטים שקופים ומגובים ביזם רואים עלייה במחירים: מחיר ממוצע למ"ר בפוקט הגיע ל-85,000-130,000 בהט בסגמנט הקונדו על חוף הים
- מבנה חכירה (30+30+30 שנה) נשאר המסלול החוקי היחיד לזרים המעוניינים בשליטה ארוכת טווח על וילות
- הביקורות מתרכזות באזורי ראוואי, צ'רנגטלאי ובאנג טאו, שם ריכוז הרוכשים הזרים הכי גבוה
- ההמלצה המקצועית היא לבצע בדיקת נאותות (due diligence) עם עורך דין עצמאי לפני חתימה על כל חוזה
העובדות שכל משקיע ישראלי צריך לדעת
- חוק הקונדומיניום מ-1979 (B.E. 2522) קובע מכסה של 49% בדיוק משטח הרצפה הרשום הכולל של כל פרויקט קונדו לבעלות זרים. ברגע שהמכסה מתמלאת, לשכת רישום המקרקעין מסרבת לרשום עסקאות בעלות מלאה (freehold) נוספות
- לפי בנק תאילנד, העברות כספים מחו"ל לרכישת נדל"ן בפוקט עלו ב-27% ב-2025, עלייה שמשכה תשומת לב רגולטורית מוגברת
- בתחילת 2026 החלה לשכת רישום המקרקעין המחוזית של פוקט להצליב נתוני בעלי מניות בחברות תאילנדיות המשמשות זרים לרכישת קרקע
- החל מ-1 באוגוסט 2026, מחלקת פיתוח העסקים התאילנדית (DBD) תדרוש מבעלי מניות תאילנדים בחברות עם השקעה זרה להגיש שלושה חודשי מסמכים פיננסיים (כמו דפי בנק) כדי להוכיח יכולת השקעה אמיתית, כחלק ממערכה רחבה יותר נגד שימוש בנומינים בענפי הנדל"ן, המלונאות והריזורטים
- תשואת שכירות ממוצעת על קונדומיניומים בבעלות מלאה בפוקט עומדת על 5-7% בשנה, מה שהופך את האי לאחד השווקים האטרקטיביים באסיה הדרום-מזרחית
- תאילנד דורגה במקום 36 במדד השקיפות הגלובלי של JLL לנדל"ן לשנת 2024, טיפוס של שישה מקומות בתוך שנתיים
- העונש על בעלות בשיטת נומיני לפי סעיף 96 bis לקוד הקרקעות מגיע עד 20,000 בהט ו/או עד שנתיים מאסר
- ממשלת תאילנד בוחנת הצעה שתאפשר לזרים לרכוש עד 1 ראי קרקע (1,600 מ"ר) בהשקעת מינימום של 40 מיליון בהט, אך החוק טרם עבר
מה זה בעצם אומר עבור מי שרוצה לקנות נכס בפוקט?
השורה התחתונה: אכיפה מוגברת לא הופכת את פוקט לשוק פחות אטרקטיבי, היא הופכת אותו לשוק בטוח יותר עבור מי שפועל נכון. הביקוש עובר מהסגמנט האפור לסגמנט השקוף, ומחירי הנכסים החוקיים לגמרי עולים כתוצאה מכך. מי שמחכה 'שהדברים יירגעו' עלול פשוט לשלם יותר על אותו נכס בעוד חצי שנה.
שאלות נפוצות
האם זרים יכולים לרכוש קרקע בפוקט ב-2026?
לא. בעלות ישירה של זרים על קרקע אסורה לפי קוד הקרקעות התאילנדי. המסלול החוקי היחיד הוא חכירה ארוכת טווח, בדרך כלל עד 30 שנה עם אופציות חידוש. מבנים שבהם חברה תאילנדית משמשת כסות לבעלות זרה נסתרת אינם חוקיים, וכעת הם מזוהים באופן פעיל בביקורות המוגברות.
מה זו מכסת ה-49% ואיך היא משפיעה על רכישת קונדו?
לפי חוק הקונדומיניום, אזרחים זרים רשאים להחזיק לא יותר מ-49% מסך שטח הרצפה הרשום בפרויקט בודד. שאר ה-51% חייבים להיות בבעלות אזרחים תאילנדים או גופים ברוב תאילנדי. ברגע שהמכסה מתמלאת, רכישה בבעלות מלאה הופכת בלתי אפשרית, ונשארת רק אופציית החכירה.
באילו אזורים בפוקט האכיפה הכי מוגברת?
המוקד המרכזי הוא חוף המערב: באנג טאו, צ'רנגטלאי, ליאן, קמלה וראוואי. באזורים אלה ריכוז הגבוה ביותר של עסקאות הקשורות לזרים ווילות הרשומות דרך חברות תאילנדיות.
מה קורה אם וילה נרכשה דרך מבנה נומיני?
לשכת רישום המקרקעין רשאית לבטל את זכויות הבעלות של החברה התאילנדית אם מוכח שמדובר בהסדר נומיני. רוכשים זרים מסתכנים באובדן הנכס וגם ההון שהושקע. אחריות פלילית חלה על שני הצדדים המעורבים בעסקה.
איך משקיע יכול להגן על עצמו כשהוא קונה נכס בפוקט?
שלושה צעדים מרכזיים: 1) לרכוש רק קונדו בבעלות מלאה מיזמים עם מכסת בעלות זרה מאומתת וניתנת לבדיקה; 2) לגבי וילות, להשתמש במבנה חכירה רשום ומוגש ללשכת רישום המקרקעין; 3) לשכור עורך דין עצמאי שיבדוק את שטר הבעלות (Chanote) ואת מלוא ההיסטוריה של הקרקע. חשוב להבין שבמקרה של וילה, הבעלות בדרך כלל מתחלקת לחכירה רשומה על הקרקע ולבעלות מלאה נפרדת על המבנה עצמו, ואין צירוף אוטומטי בין השניים.
כדאי להשקיע בפוקט עכשיו או לחכות?
באופן פרדוקסלי, אכיפה מחמירה יותר הופכת את השוק לבטוח יותר. מחירי הנכסים העומדים בדרישות החוק עולים ככל שהביקוש עובר מהסגמנט האפור לסגמנט השקוף. חכיה בדרך כלל אומרת תשלום גבוה יותר על אותו נכס בעוד חצי שנה.
מה מחיר הכניסה המינימלי לשוק בפוקט?
סטודיו על חוף הים באזור ניי הארן או קאטה מתחיל בסביבות 3.5-4.5 מיליון בהט (כ-100,000-130,000 דולר). יחידות של חדר שינה אחד בפרויקטים פרימיום בבאנג טאו מתחילות מ-7-8 מיליון בהט.
האם צריך לשלם מיסים כשקונים נכס בתאילנד?
כן. ברכישות יד שנייה, העלויות הסטנדרטיות כוללות אגרת העברה (2%), מס עסקים ספציפי (3.3% אם נמכר תוך 5 שנים), אגרת בול (0.5%), ומס במקור. חלוקת העלויות בין קונה למוכר נקבעת בחוזה. עדכונים רגולטוריים אחרונים מציינים שעסקאות קרקע מעל 5 מיליון בהט נבדקות כעת ביתר קפדנות מבחינת מקור הכספים והבעלות המהותית, בעיקר כשמעורבים הסדרי נישואין, קטינים, או חברות בשליטה זרה.
מקור: Nation Thailand
אכיפה מחמירה יותר בפוקט אינה איום על משקיעים שעושים שיעורי בית, היא מסננת שמוציאה מהשוק סכמות מפוקפקות ומעלה את הערך של נכסים שעומדים בדרישות החוק. עבדו מול ערוצים מאומתים, שכרו עורך דין מוסמך, ובחרו פרויקטים עם תיעוד מלא.
מוכנים להשקיע בתאילנד? הצוות שלנו ב'נדל"ן בתאילנד' ישמח לעזור לכם למצוא את הנכס המתאים.