התשובה הקצרה: מה בעצם קרה?
במחצית הראשונה של 2026 גייסו חברות נדל"ן ברחבי דרום-מזרח אסיה כ-3 מיליארד דולר בהנפקות בבורסה. רוב הכסף הזה נחת בהו צ'י מין סיטי ובקואלה לומפור, ותאילנד, שהיא שוק הנדל"ן השני בגודלו באזור, נשארה מהצד הפעם. מי שמתעניין בנדל"ן תאילנדי כמשקיע פרטי, ובמיוחד מי שמסתכל על פוקט, לא צריך להיבהל מהנתון הזה. זה לא סימן לחששות, אלא לתזוזה מבנית בשוק, שבפועל עובדת לטובת הקונה הפרטי.
כשהון מוסדי בוחר לזרום לבורסות בווייטנאם ובמלזיה ולא לבנגקוק, זה לא אומר שהמשקיעים נטשו את האזור. הכסף פשוט מתפזר אחרת. השאלה המעניינת היא איך תאילנד תגיב לזה, ואיזה חלון הזדמנויות זה פותח למי שקונה דירה או וילה כמשקיע פרטי, ולא כקרן השקעות מוסדית.
הנתונים שכל משקיע צריך להכיר
-
נפח ההנפקות: לפי Nikkei Asia, חברות נדל"ן בדרום-מזרח אסיה גייסו יחד כ-3 מיליארד דולר בבורסות האזוריות במחצית הראשונה של 2026
-
המומנטום המלזי: UI Boustead REIT הייתה בין ההנפקות הגדולות ביותר, מה שמעיד על תיאבון גובר לנדל"ן תעשייתי ומסחרי במלזיה
-
הבום הווייטנאמי: Dien May Xanh וחברות נוספות רכבו על גל הצריכה הפנימית והעיור המהיר, כשהתמ"ג של וייטנאם צמח בשיעור של 6-7% בשנה בשלוש השנים האחרונות
-
המיקום של תאילנד: הבורסה של תאילנד (SET) נשארת פלטפורמת ה-REIT הגדולה באזור אסיאן, עם יותר מ-40 קרנות נדל"ן ושווי שוק משולב של מעל 15 מיליארד דולר, לפי נתוני SET, ובכל זאת לא נרשמו בה הנפקות גדולות חדשות במחצית הראשונה של 2026
-
חוזק הבאט: הבאט התאילנדי התחזק ב-3-4% מול הדולר האמריקאי מתחילת השנה, מה שמייקר את הכניסה לנכסים תאילנדיים לקונים זרים, ומסביר חלק מהתזוזה של הון לשווקים עם מטבע חלש יותר
-
תשואות שכירות: תשואת השכירות הממוצעת על דירות עומדת על 4-6% בשנה בבנגקוק ו-6-8% בפוקט, נתון שמנצח נכסים דומים במלזיה ובווייטנאם
-
כללי בעלות זרה: החוק התאילנדי מאפשר לזרים לרכוש עד 49% משטח הרצפה הכולל של בניין דירות בבעלות מלאה (Freehold), אחת המערכות השקופות ביותר באזור
-
ביטחון של יזמים בשטח: יזמים תאילנדים גדולים ממשיכים להשקיע בפוקט בלי קשר להאטה בהנפקות. Origin Property התחייבה ל-3 מיליארד באט בפוקט לשנים 2026-2028, עם הכרת הכנסות ממלונות ודירות שתתחיל ברביע הרביעי של 2026, ואילו Sansiri מתכננת 40 מיליארד באט של פרויקטים חדשים בפוקט על פני ארבע שנים, שווה ערך לכל הפיתוח שהאי עבר ב-15 השנים האחרונות, רק שדחוס לתוך ארבע שנים
למה בעצם הכסף המוסדי בורח לווייטנאם ומלזיה?
שתי סיבות מרכזיות. ראשית, וייטנאם ומלזיה הציעו תנאי הנפקה נוחים יותר, כולל הליכי רישום פשוטים יותר והטבות מס. שנית, השוק התאילנדי כבר בשל מאוד, השחקנים הגדולים כבר נסחרים בבורסה מזמן, ופשוט נשאר פחות מקום להנפקות גדולות וחדשות.
מה זה בעצם REIT ולמה זה משנה לך כמשקיע?
REIT, או קרן השקעות בנדל"ן, היא גוף שמחזיק נכסים מסחריים ומחויב לחלק לפחות 90% מההכנסות שלו למחזיקי היחידות. זו דרך להיחשף לנדל"ן דרך שוק ההון, בלי לקנות נכס בפועל. עלייה בפעילות הנפקות של REIT מסמנת ביטחון מוסדי בסקטור, אבל היא לא תמיד אומרת שההזדמנות הטובה ביותר נמצאת שם, הרבה פעמים היא נמצאת בנכס הפיזי עצמו.
איך 3 מיליארד דולר בהנפקות אזוריות משפיעים על מחירי הדירות בתאילנד?
באופן ישיר, כלל לא. אבל בעקיפין, כשהון מוסדי בוחר לזרום למדינות אחרות, יש פחות לחץ תחרותי על השוק התאילנדי. בפרקטיקה זה אומר יותר בחירה למשקיע הפרטי, ויזמים שגמישים יותר במשא ומתן על מחיר ותנאים.
אז יהיו הנפקות נדל"ן תאילנדיות במחצית השנייה של 2026?
הערכות שוק מדברות על כך שה-SET מכינה כמה הנפקות בתחומי האירוח והלוגיסטיקה. גם הממשלה התאילנדית דנה בהטבות נוספות למשיכת הון זר, כולל הרחבה של תוכניות ויזה למשקיעים.
איפה כדאי להסתכל: פוקט, בנגקוק או פטאיה?
פוקט ממשיכה להוביל את האזור בתשואת שכירות בין יעדי החוף בדרום-מזרח אסיה, 6-8% בשנה. בנגקוק בולטת בדירות יוקרה על קו הרכבות הקלות BTS ו-MRT. שווה לשים לב לנתון מעניין: קונים זרים מהווים כיום כ-75% מהקונים של דירות בפוקט, ופרויקטים כמו Peylaa Phuket, בן 408 היחידות בבאנג טאו, נבנים במיוחד בשביל הביקוש הבינלאומי הזה. פטאיה מתאוששת אחרי הקורונה, אבל התשואות שם עדיין נמוכות יותר בהשוואה לפוקט.
איך תאילנד מתחרה עם וייטנאם על ההון הזר?
וייטנאם מושכת משקיעים בזכות צמיחה כלכלית מהירה יותר ועלויות עבודה נמוכות יותר. תאילנד מתחרה בזכות תשתיות בשלות, הגנה חזקה יותר על זכויות בעלי נכסים, ותעשיית תיירות מבוססת. למשקיע שמחפש נדל"ן למגורים או להשכרה, תאילנד היא עדיין השוק הצפוי והבטוח יותר.
אפשר להשקיע ישירות ב-REIT תאילנדי?
טכנית כן, דרך ברוקר בינלאומי עם גישה ל-SET. בפועל זה דורש פתיחת חשבון מסחר תאילנדי, וסף הכניסה המינימלי ל-REIT מתחיל בכמה אלפי באט. עבור רוב הקונים, רכישה ישירה של דירה נשארת פשוטה ושקופה יותר.
מה קורה למשקיע כשהבאט מתחזק?
באט חזק מייקר את עלות הכניסה לקונה הזר. מצד שני, הוא גם מגדיל את התשואה כשממירים בחזרה לדולר או לשקל בזמן המכירה. משקיעים לטווח ארוך נהנים בסופו של דבר מהיציבות של המטבע.
השורה התחתונה למשקיע הישראלי
ההון המוסדי שזורם לנדל"ן בדרום-מזרח אסיה גדל, ותאילנד נמצאת כרגע מעט מאחור בהיקף ההנפקות בהשוואה לווייטנאם ומלזיה. אבל היתרונות המבניים שלה נשארים בעינם: חקיקה שקופה, תשואות שכירות גבוהות, ותשתית מבוססת. בדיוק כשהקרנות הגדולות מסתכלות לכיוונים אחרים, נפתח למשקיע הפרטי חלון זמן נדיר להיכנס לשוק בלי להתחרות מול הון מוסדי.
מוכנים לבדוק אילו הזדמנויות מתאימות לכם בפוקט או בבנגקוק? הצוות שלנו ב"נדל"ן בתאילנד" כאן כדי לעזור לכם למצוא את הנכס המתאים.
מקור: Nikkei Asia