בלשכת רישום המקרקעין בפוקט קונה שמנסה לרשום וילה על שם חברה תאילנדית נתקל היום בשאלות שפשוט לא היו קיימות לפני כמה שנים: מאיפה קיבלו בעלי המניות התאילנדים את הכסף לתשלום על המניות, האם יש להם דיווחי הכנסה, ולמה שלושתם רשומים בכתובת מגורים בשלוש מחוזות שונות. מסמכים שהתקבלו בעבר בלי מבט שני, נבדקים כיום מול מסד הנתונים של Department of Business Development.
התשובה הקצרה: ב-2026 לא הייתה שום הקלה בזכויות הבעלות של זרים בתאילנד. מה שהשתנה הוא שהמדינה התחילה ליישם חוקים שכבר היו קיימים על הנייר. מי שמחפש 'איך בכל זאת אפשר', כדאי שיפנים את זה מהמשפט הראשון.
אז איך זר בכלל יכול לרכוש נכס בתאילנד ב-2026?
הדרך הישירה והחוקית היחידה לרכישת נדל"ן על ידי משקיע פרטי זר היא בעלות פרימהולד (Freehold) על יחידת קונדומיניום, במסגרת מכסת הזרים של 49% משטח הרצפה הכולל של הבניין. כל דרך אחרת מחייבת אישור מיוחד, או הכרה כנה בעובדה שמה שנרכש הוא זכות שכירות, ולא בעלות.
מכסת ה-49% מחושבת לפי מטראז', לא לפי מספר יחידות. חשוב להבין את זה כבר בשלב הבדיקה: בניין שבו כל היחידות הקטנות תפוסות על ידי זרים יכול להגיע למכסה גם אם רוב הדירות הגדולות עדיין ריקות. אישור על יתרת המכסה הפנויה מונפק על ידי הוועד המשותף (Juristic Person) של הבניין, ובלעדיו לשכת הרישום לא תבצע את העברת הבעלות.
למה בעלות על קרקע נשארת בלתי אפשרית עבור זרים
חוק הקרקעות התאילנדי (Land Code) אינו מאפשר לזרים בעלות פרטית על קרקע, מלבד חריגים צרים מאוד: מקרי ירושה מסוימים, וסעיף 96 bis, המתיר החזקת חלקה של עד 1 ראי למגורים, בכפוף להשקעה של לפחות 40 מיליון באט בנכסים מאושרים ואישור ממשרד הפנים. בפועל, מספר האישורים שאושרו אי פעם על בסיס הסעיף הזה זעום.
זו הסיבה שבמשך עשרות שנים חברה תאילנדית עם 51% בבעלות שותפים מקומיים הייתה הפתרון ה'סטנדרטי' לרכישת וילה עם קרקע. על הנייר הכול תקין: החברה תאילנדית, ולכן היא יכולה להחזיק קרקע. בפועל, בעלי המניות התאילנדים מעולם לא הזרימו בבט אחד, לא היו מעורבים בניהול, וחתמו מראש על טפסי העברת מניות ריקים. זה בדיוק הפער בין הצורה למהות שהרגולטור למד לאתר.
מה בדיוק השתנה מאז 2025, ולמה זה מרגיש אחרת עכשיו
מ-2025 שוררת סנכרון נתונים בין Land Department לבין Department of Business Development, שמאפשר לבדוק מהיכן הגיע בפועל ההון של בעלי המניות התאילנדים בחברות המחזיקות קרקע. כשהרשות רואה חברה עם הון רשום של 2 מיליון באט שקנתה חלקה ב-25 מיליון, ובעלי המניות התאילנדים שלה לא הגישו דיווחי הכנסה מעולם ומופיעים כבעלי מניות ב-20 חברות אחרות, אין צורך בהרבה שאלות נוספות.
צעד ממשי ומשמעותי בכיוון הזה הוא צו Department of Business Development מספר 1/2026 (DBD Order No. 1/2026), שהפעיל החל מאפריל 2026 סקירה מקיפה של יותר מ-46,000 חברות בעלות מעורבות זרים, עם עונשים מוחמרים ואפשרות של פירוק כפוי לחברות שיוגדרו כמבנה נומיני.
ההחזקה הנומינית (Nominee) מהווה עבירה פלילית לפי חוק העסקים הזרים (Foreign Business Act), עם קנס של 100,000 עד 1 מיליון באט, ועד שלוש שנות מאסר, כשהאחריות המשפטית חלה גם על בעל המניות התאילנדי, לא רק על הזר.
חשוב להבהיר: המדיניות בתחום זכויות זרים לא השתנתה בפועל. בשנת 2024 הקבינט הנחה משרדים רלוונטיים לבחון שתי הצעות: הארכת חוזה שכירות מקסימלי ל-99 שנה, והעלאת מכסת הזרים בקונדומיניומים ל-75%. קהילת המשקיעים הזרים בפוקט דיברה על זה בלי הפסקה במשך חודשים. עד 2026, אף אחת מהשתיים לא הפכה לחוק. ההתנגדות הפוליטית, והחשש מ'מכירת המדינה', היה חזק יותר מהטיעון הכלכלי בעד עידוד הון זר.
מבנה 30+30+30: מה באמת נרשם ברישום המקרקעין
מוכרים של וילות בליסינג משווקים לעיתים קרובות מבנה 30+30+30 כ'תשעים שנות בעלות'. במציאות, ברישום המקרקעין נרשמת רק תקופת 30 השנים הראשונה. ההתחייבות לחדש היא הבטחה אישית של בעל הקרקע הנוכחי כלפי דייר מסוים, ופסיקה תאילנדית שבה ושבה קבעה כי חידוש שכזה הוא זכות חוזית אישית שאינה עוברת אוטומטית לבעלים חדש של הקרקע.
כל עוד המפתח ממשיך לפעול ושומר על שמו הטוב, הכול עובד חלק. אבל המבחן האמיתי מגיע בשנה השלושים ואחת, ולשוק בפוקט פשוט אין עדיין נתונים סטטיסטיים על השלב הזה, כי חוזי ליסינג של גיל כזה בעיר תיירותית עדיין נדירים.
מהם דרישות העברת הכספים לרישום פרימהולד?
לרישום בעלות פרימהולד על יחידת קונדומיניום, הכספים חייבים להגיע מחוץ לתאילנד. הכסף חייב להיכנס במטבע חוץ, ועבור סכומים של 50,000 דולר ארה"ב ומעלה, הבנק מנפיק טופס FET (Foreign Exchange Transaction). בלי הטופס הזה, לשכת הרישום לא תעביר את הבעלות.
יש בכך גם צד חיובי שלא מדברים עליו הרבה: ההחמרה פוגעת בשוק האפור, לא בשוק השקוף. יחידת קונדומיניום פרימהולד שנרכשה עם כספים שהועברו מחוץ לארץ וטופס FET תקין בידיים לא נעשתה קשה יותר לרישום בשנתיים האחרונות. אם משהו השתנה, זה שדווקא ההחמרה על מבני נומיני הפכה את השוק המשני של יחידות מכסת הזרים לצפוי יותר, פשוט בגלל שהאלטרנטיבות החוקיות לזר להחזיק בנכס מסוג זה נמשכות והולכות ומתמעטות.
מה לבדוק לפני שמשקיעים בעצם
עמדתנו: קונה עם תקציב מתחת ל-30-40 מיליון באט לא צריך כלל לשקול מבנה של חברה תאילנדית לרכישה למגורים ב-2026. הסיכון אינו שמפקחים יגיעו מחר. הסיכון הוא שבזמן המכירה, עורך דין של הקונה הבא פשוט יסרב להיכנס לעסקה כזו, והנכס יאבד נזילות עוד לפני שיאבד חוקיות.
יש חריג הגיוני אחד לעצה הזו: מי שמנהל עסק תאילנדי אמיתי, עם מחזור, עובדים ושותפים שמשקיעים כסף משלהם, החזקת קרקע דרך אותה חברה אינה 'תרגיל עוקף חוק' אלא פרקטיקה עסקית סטנדרטית.
הצעד הבודד שמונע הכי הרבה כאב ראש קורה לפני החתימה על כל דבר: לבקש אישור עדכני מהוועד המשותף של הקונדומיניום המאשר את יתרת מכסת הזרים בשטח, ולוודא שהיחידה הספציפית שרוצים נכללת בתוכה. המכסה מתמלאת בצורה לא אחידה בבניינים שונים, ובפרויקטים פופולריים באזור Rawai או Bang Tao יכול להיות שלא נותרה מכסה כלל, לא משנה מה המוכר טוען. שווה לבדוק את זה פיזית, רצוי בשילוב עם ביקור בנכס, ומומלץ לתכנן את הטיול עם גמישות בתאריכים, כי לשכת הרישום פועלת רק בימי חול, ויום בודד לא תמיד מספיק לסגירת עסקה.
שאלות נפוצות
האם זר יכול לרכוש קרקע בתאילנד ב-2026?
באופן כללי, לא. חוק הקרקעות אינו מעניק לזרים בעלות על קרקע בשמם. החריגים צרים: מקרי ירושה מסוימים, וסעיף 96 bis, המתיר חלקה של עד 1 ראי למגורים בהשקעה של לפחות 40 מיליון באט ובאישור משרד הפנים.
מה זה מכסת הזרים של 49%, ואיך בודקים אותה?
זו המגבלה שלפיה זרים יכולים להחזיק, במצטבר, לא יותר מ-49% משטח הרצפה הכולל של כל היחידות בבניין קונדומיניום. החישוב לפי מטרים רבועים, לא לפי מספר יחידות, ומאושר בתעודה מהוועד המשותף שהיא תנאי הכרחי לרישום בלשכת המקרקעין.
האם רכישת וילה דרך חברה תאילנדית מסוכנת?
אם בעלי המניות התאילנדים לא הזרימו הון משלהם ולא מעורבים בניהול, המבנה מוגדר נומיני. זה בלתי חוקי, והעונשים לפי חוק העסקים הזרים מגיעים עד מיליון באט קנס ושלוש שנות מאסר, עם אחריות משפטית שחלה גם על הצד התאילנדי.
האם אפשר לרשום חוזה שכירות ל-90 שנה?
לא. רק 30 שנה נרשמות בפועל ברישום המקרקעין. הארכות נוספות קיימות רק כהתחייבות חוזית, לא כרישום, והאכיפה שלהן מול בעלים חדש של הקרקע אינה מובטחת.
האם הכספים חייבים להגיע מחוץ לתאילנד?
כן, לרכישת פרימהולד על קונדומיניום. הכסף חייב להיכנס לתאילנד במטבע חוץ, ועבור סכומים של 50,000 דולר ומעלה, הבנק מנפיק טופס FET. בלעדיו רישום הבעלות בשם זר לא יתבצע.
מקור: DBD Order No. 1/2026, מצוטט באמצעות aiproperty-phuket.com