בן אדם ששוקל לקנות דירה בפוקט לא צריך לפתוח את הבלומברג בכל בוקר, אבל שווה לדעת נתון אחד: ב-1 בספטמבר 2026 האג"ח האמריקאית ל-10 שנים נסחרת סביב 4.78%. זה כסף בלי סיכון אשראי, בלי בעיית נזילות, ובלי צורך לטוס לבדוק את הבניין. כל פרויקט בפוקט שמציע 'תשואה מובטחת' צריך להתחיל את השיחה מהמספר הזה, לא מברושור השיווק.
הסיפור לא מתחיל בוושינגטון. הוא מתחיל בטוקיו. יפן, שהלוותה כסף בחינם במשך שלושים שנה, משלמת כיום 3% על אג"ח ל-10 שנים. זו רמה שנחשבה בלתי אפשרית עד לא מזמן עבור שוק שהיה תקוע קרוב לאפס. גם באירופה התשואות שברו שיאים של 15 שנה. כשכל המקורות הגדולים לכסף זול מתייקרים בבת אחת, זה לא רועש בפוקט, אבל זה מרגיש בכל תוכנית תשלומים של יזם.
למה עלייה בתשואת האג"ח בכלל משפיעה על שוק שבו כולם קונים במזומן
התשובה האינטואיטיבית, שהעלאת ריבית מייקרת משכנתאות ומצננת ביקוש לנדל"ן, כמעט לא רלוונטית בפוקט. זרים לא מקבלים משכנתא תאילנדית בתנאים סטנדרטיים, ורוב עסקאות הדירות (קונדומיניום) נסגרות במזומן או בתוכנית תשלומים ישירה מהיזם. אין ערוץ ישיר שבו העלאת ריבית של הפד פוגעת בביקוש דרך עלות מימון.
האפקט האמיתי מגיע מכיוון אחר: תמחור סיכון מחדש.
כשהריבית חסרת הסיכון על הדולר עמדה על 1.5%, הבטחה של תשואת שכירות שנתית של 6-7% נראתה עסק מצוין, פרמיה של פי ארבעה ומעלה מעל האלטרנטיבה הבטוחה. ב-4.78%, אותה פרמיה מצטמצמת לכמה נקודות אחוז בודדות. ובעד הנקודות האלה המשקיע לוקח על עצמו סיכון מטבע בהט (באט), סיכון עומס תפוסה בעונה נמוכה, עמלות חברת ניהול, אחזקה, מיסים, וחוסר יכולת לצאת מהנכס ביום אחד. החישוב שפעם היה ברור, כבר לא.
לישראלי שבודק דוח תשואה של פרויקט, השאלה הנכונה היא לא 'האם 7% נשמע טוב', אלא 'האם 7% ברוטו, אחרי כל ההוצאות ומרווח סיכון, עדיין עוקף בנוחות את 4.78% שאפשר לקבל בלי לזוז מהכורסא'.
מה עומד מאחורי העלייה בתשואות: לא רק החלטת ריבית
הטריגר לגל המכירות באג"ח פשוט ולא נעים: אנרגיה מתייקרת מחדש. נפט ברנט נסחר סביב 91 דולר לחבית, וגז אירופי נמצא בשיאים של כמה שנים. השווקים הפסיקו להניח שהאינפלציה תחזור לבדה ליעד, ומתמחרים העלאת ריבית בספטמבר גם מהפד וגם מהבנק המרכזי האירופי, אולי עם עוד בהמשך.
מניות רגישות לריבית כבר מרגישות את זה. בבורסת אוסטרליה מניות הקשורות לענף הדיור היו הראשונות לרדת כשהשוק תמחר מחדש מחזור העלאות. בהונג קונג מדד ה-Hang Seng נחלש בין השאר על רקע הנפקה חלשה של שיין (Shein).
למה זה חשוב לקונה בפוקט? כי נפט יקר לא נשאר סתם מספר בעיתון. הוא מתגלגל לעלויות הובלה וחומרי בנייה, ותאילנד מייבאת רוב האנרגיה שלה. זה אומר עלויות בנייה גבוהות יותר, מה שמקטין את הסבירות להוזלות משמעותיות בפרויקטים חדשים, גם אם הביקוש נחלש.
מה עדיין עובד לטובת תאילנד
לא כל הכלכלות סופגות את הזעזוע הזה באותה עוצמה. תאילנד היא מדינה עם אינפלציה יחסית נמוכה ורמת ריבית מוניטרית נמוכה בהשוואה לארה"ב ולאירופה, וההיסטוריה מלמדת שהבאט מתנהג כמטבע שיש לו עודף בחשבון השוטף, בעיקר בזכות התיירות. נכס בבאט, לעומת דולר שעשוי להיחלש במחזור הרפיה הבא, יכול להתגלות כטוב יותר ממה שהוא נראה היום. זה לא תחזית, זו רק תזכורת שהמגמה יכולה גם להתהפך.
יש גם נקודה פשוטה שקל לפספס: דירה בפוקט היא לא רק נכס תשואה, היא גם מוצר צריכה. דירה שבה גרים חודשיים בשנה לא צריכה להיבחן מול אג"ח, אלא מול עלות השכרת מקום דומה לאותה תקופה. מי שקונה כדי לגור, ולא כדי להריץ מודל תשואה, פשוט משחק במגרש אחר.
הטעות הנפוצה: להתייחס לתשואה מובטחת כאילו היא אג"ח
זו הנקודה שבה אני חושב שרוב הרוכשים הזרים, ישראלים בכלל זה, נכשלים. תשואה 'מובטחת' על פרויקט אאוף-פלאן (בבנייה) היא רק טובה כמו המאזן של היזם שמבטיח אותה. ומחזור של כסף יקר הוא בדיוק הרגע שבו יזמים חלשים מתחילים לפספס תשלומים.
העמדה שלי בעניין: לא הייתי קונה פרויקט אאוף-פלאן בפוקט רק על סמך הבטחת תשואה על הנייר, לא כשהאלטרנטיבה חסרת הסיכון נותנת קרוב ל-5% בדולר. הצעד הנכון כרגע הוא בניין שכבר הושלם, עם היסטוריית תפעול של לפחות שתי עונות, שאפשר לבדוק בו דוחות ניהול אמיתיים ולא טבלת תחזית בקובץ אקסל.
זה לא אומר שכל פרויקט אאוף-פלאן רע. אם התקציב מאפשר לספוג הפסד מלא בלי שזה משנה את החיים, ואם יש בדיקה רצינית של היזם, יש מקרים שבהם הכניסה המוקדמת משתלמת. אבל למי שהתשואה המובטחת היא כל הסיפור בפרונטית ההשקעה, זה בדיוק המקום שהכי מסוכן בו כרגע.
שאלה שכל קונה צריך לשאול את עצמו לפני שממשיכים
מי שקונה לשימוש עצמי, מגיע לשלושה-ארבעה חודשים בשנה, ולא מתייחס ליחידה כתחליף לתיק אג"ח, כל הניתוח הזה פשוט לא רלוונטי אליו. החישוב שלו רץ מול עלות שכירות ארוכת טווח, לא מול תשואת האג"ח האמריקאית.
למי שכן שוקל את הדירה כהשקעה, יש כלל אצבע פשוט: לבדוק תשואה נטו, אחרי עמלות ניהול, מיסים ואחוזי תפוסה ריאליים, לא תשואה ברוטו משיווקית. אם התשואה הזאת לא עוקפת בבטחון את 4.78% בדולר, אתה נוטל סיכון בלי לקבל תמורה עבורו.
טיפ מעשי לטיסת בדיקה: משתלם לבדוק בניינים ולדבר עם חברות ניהול בעונה השקטה, כשהתפוסה האמיתית נראית ולא תמונת שיא של ינואר. גם מחירי טיסות ומלונות זולים יותר, וקל יותר להשוות שכונות בלי הצפיפות.
מה יקרה אם הפד וה-ECB באמת יעלו ריבית בספטמבר
הדולר עדיין חזק, אבל התמיכה בו מוגבלת, כי התשואות עולות בכל העולם בערך באותו זמן, והיורו והין התייצבו ולא קרסו. תחזיות מטבע הן החלק הכי לא אמין בכל מודל תשואה, ולכן לא כדאי לבנות תרחיש שבו הבאט מתחזק כתנאי בסיסי להשקעה. אם זה קורה, מצוין. אם לא, התשואה חייבת לעמוד בפני עצמה בדולר.
לגבי המתנה: מי שמחכה למחזור היפוך ריבית מתערב נגד מה שהשווקים מתמחרים כרגע, שזו העלאה בספטמבר, לא הרפיה. אם נכס עובד במספרים היום, בעלות כסף גבוהה, הוא יעבוד עוד יותר טוב כשהכסף יתייקר מחדש.
מקור: CNA (Channel News Asia)