מישהו שקנה מגרש בצ'ונבורי לפני שנה וחצי, בתקווה למכור אותו ביוקר למפעיל דאטה סנטר בינלאומי, מתעורר הבוקר לחדשות לא נעימות. הרשויות בתאילנד הקפיאו בבת אחת 49 אתרי בנייה פעילים של מרכזי נתונים, ועיכבו את ההחלטה על 117 בקשות נוספות שמחכות באוויר עד שיגובשו כללים חדשים. הרשמית, ההקפאה נועדה לחודש אחד בלבד, זמן שהרגולטורים צריכים כדי לנסח קריטריונים בנושא צריכת משאבים ותקני בטיחות.
מי שמחזיק דירה בבנגקוק או בפוקט יכול להירגע: כלום לא משתנה עבורו. מי שרכש קרקע בצ'ונבורי, ראיונג, או במסדרון בנג נא בשנה וחצי האחרונות מתוך תקווה לגלגל אותה למפעיל דאטה סנטר, לעומת זאת, מתמודד עם שינוי מהותי, ולא רק לחודש הקרוב.
מה בעצם קפא, ולמה עכשיו
הקיפאון מכיל שני שכבות: 49 פרויקטים שכבר בבנייה נעצרו לחלוטין, ומעל 117 בקשות נוספות ממתינות להיתר לא יטופלו כלל עד שהקריטריונים החדשים יאושרו. זה נפח שמכסה כמעט את כל צנרת הפרויקטים הלאומית בתחום.
הטריגר הרשמי הוא עומס על רשת החשמל ומאגרי המים. בנגקוק בלבד מפעילה כיום 34 מרכזי נתונים, ורוב הצנרת העתידית מרוכזת באזור הכלכלי המזרחי (EEC). ביקוש החשמל בשיא בתאילנד ב-2024 עבר את ה-36,000 מגה-וואט, וקמפוס היפרסקייל בודד בגודל 100-200 מגה-וואט הוא רק שבריר מזה. אבל כשכמה קמפוסים כאלה מתרכזים במחוז אחד, זו הופכת לבעיה תפעולית של ממש, לא סטטיסטיקה על הנייר.
יש גם זיכרון קונקרטי שמניע את הפחד ממים: ב-2020 עבר האזור הכלכלי המזרחי בצורת חריפה שהובילה להגבלות על שאיבת מים תעשייתית. הסעיף שמתייחס למים בתקנות החדשות אינו פורמליות גרידא.
חודש אחד זה התרחיש האופטימי
זה השלב שבו שווה להסתכל על מה שקרה בסינגפור. הרשויות שם הכריזו ב-2019 על הקפאה שהוצגה כבדיקה טכנית, בדיוק כמו בתאילנד היום. ההקפאה נמשכה בפועל שלוש שנים, עד 2022, והסתיימה לא בחזרה לגישה חופשית אלא במעבר לשיטת מכסות: קיבולת חדשה נפתחה, אבל רק דרך הקצאה תחרותית שמחייבת התחייבויות ליעילות אנרגטית. מלזיה, שקלטה חלק מהביקוש שהוסט לג'והור בתקופה ההיא, הציגה עד 2024 מבחני צריכת מים וחשמל משלה לאתרים חדשים.
תאילנד כרגע נראית כמי שהולכת בעקבות אותה דרך, בפיגור של כמה שנים. חודש הוא זמן שמספיק לכתוב מסמך, לא זמן שמספיק להחזיר את קצב האישורים לקדמותו. וכשהקריטריונים יתפרסמו, מתחיל שלב שני ואיטי יותר: אישור חדש לפרויקטים שתוכננו לפי הנחות ישנות על מחירי חשמל וזמינות מים. שם, ולא בהקפאה עצמה, נמצא הסיכון האמיתי למשקיע: חלק לא מבוטל מ-117 הבקשות התקועות פשוט לא יהיה כלכלי לפי הכללים החדשים.
מי בפועל נפגע
קרקעות. מגרשים ברצועה התעשייתית של צ'ונבורי, ראיונג וסמוט פראקאן תומחרו מחדש במהלך 2024-2025 סביב נרטיב ה-AI. מי שקנה שם לא שילם למעשה על קרקע, הוא שילם על אופציה שמפעיל היפרסקייל יגיע לשם. האופציה הזו הפכה זולה יותר: עד שהקריטריונים יתפרסמו, אף מפעיל לא יחתום במחיר הישן.
קבלנים ומהנדסים. הקפאת 49 אתרי בנייה פעילים משמעה ציוד וכוח אדם מושבתים, עלות שנספגת בשלב מסוים בשרשרת האספקה. למי שחשוף למניות של חברות בנייה, זו רבעון של פגיעה בהכנסות.
פרויקטים מעורבים. מחסנים ומבני משרדים ששיווקו את הקרבה למרכז נתונים שכן כעוגן, איבדו את הנימוק הזה, לפחות לעכשיו.
נדל"ן למגורים. כאן מתחילה הטעות הנפוצה.
דאטה סנטר לא מביא שוכרים, וזו הטעות המרכזית
הטעות השכיחה ביותר בשיח על נדל"ן טכנולוגי בתאילנד נשמעת בערך כך: בונים דאטה סנטר בסביבה, אז דירה בסריראצ'ה או בפטאיה תמשוך שוכרים מקצועיים זרים. זה לא יקרה.
מפעל שמעסיק 3,000 עובדים יוצר ביקוש שכירות יציב. קמפוס היפרסקייל, כשהוא כבר מתפעל, מאויש בדרך כלל בין כמה עשרות למאה ומשהו עובדים קבועים לפי הערכות ענפיות, וחלק משמעותי מהם הם מהנדסים מקומיים ואנשי אבטחה. שלב הבנייה מייצר אלפי משרות, אבל זו עבודה זמנית ובשכר נמוך, שמתגוררת במעונות עובדים, לא בדירות בשווי 3 מיליון באט.
מי שבנה מודל תשואת שכירות למסדרון המזרחי סביב דאטה סנטרים, כדאי שיריץ אותו מחדש בלעדיהם. תעשייה, מפעלי ייצור יפניים וסיניים, ונמל לאם צ'באנג הם מנועי הביקוש האמיתיים לשכירות בסריראצ'ה. חדרי שרתים לא נמצאים ברשימה הזו.
מה עושים עם קרקע שכבר בבעלותכם
ההמלצה שלנו: לא לקנות קרקע המיועדת לפיתוח טכנולוגי עד שהקריטריונים לאנרגיה ומים יתפרסמו, ולגבי הסכמים מקדמיים שכבר נחתמו, לדרוש לפתוח מחדש את לוחות הזמנים והמחיר. ההיגיון פשוט: התנאים הרגולטוריים השתנו, כך שגם תאריך הסגירה צריך לזוז עד שהכללים יתבררו.
מגרש שנרכש לפני 2024 במחיר תעשייתי ומייצר הכנסה שוטפת כלשהי, שווה להשאיר. מגרש שנרכש ב-2024-2025 בפרמיה של פי שניים עד שלושה מקרקע שכן דומה, רק על סמך הציפייה למכירה למפעיל, נמצא בחלון יציאה שמצטמצם, וכדאי לחפש קונה עם ייעוד אחר: לוגיסטיקה, ייצור קל, או מחסנים.
מגרש שבשווי 100+ מגה-וואט של קיבולת רשת מאושרת שווה כרגע יותר מהקרקע עצמה, וזה בדיוק ההפכה במחיר שקרתה בחודשים האחרונים.
מי שהתקציב שלו מתחת ל-10 מיליון באט ומחפש בית פרטי או נכס לתיירות, יכול להתעלם מכל הפסקה הזו. הדרמה הרגולטורית סביב חדרי שרתים לא נוגעת בו כלל.
למה בכלל האטרקטיביות של הענף לא מספיקה
היקף ההשקעה הזר בתאילנד, שרובו קשור ל-AI ולדאטה סנטרים, זינק ב-80% בהשוואה שנה מול שנה במחצית הראשונה של 2026, והגיע ל-1.37 טריליון באט (כ-40.6 מיליארד דולר). מספרים כאלה מסביר בקלות למה קרקעות תעשייתיות תומחרו מחדש בקדחתנות. אבל גם התחייבויות כמו 5 מיליארד דולר של AWS על פני 15 שנה (הוכרזה ב-2022), או מיליארד דולר של גוגל למרכז נתונים בצ'ונבורי ואזור עננה בבנגקוק (הוכרזה בספטמבר 2024), לא מבטיחות שכל פרויקט קטן שנתלה בנרטיב הזה יעבור את המסננת הרגולטורית החדשה.
בדיקת קרקע תעשייתית בצ'ונבורי מרחוק היא בעיקר חסרת תוחלת. מה שקובע: גישה לכבישים, קרבה לתחנת שנאים, ותשתית שאיבת מים, פרטים שאפשר לאמת רק בשטח.
מקור: The CITY Asia