התשובה הקצרה: מה בעצם קורה?
רשות הפיתוח העסקי התאית (DBD) שמה 36,277 חברות בעלות מעורבות זרה תחת בדיקה פורמלית, במה שמוגדר כמבצע האכיפה הגדול ביותר מזה שנים נגד מבנים נומיניים (Nominee) שמשמשים לעקוף את האיסור על בעלות זרה ישירה בקרקע תאית. אם קניתם וילה או קרקע בפוקט, בקוסמוי או בכל מקום אחר בתאילנד דרך חברה תאית, זו לא ידיעה שכדאי לדלג עליה. זהו איתות ברור ממשלתי, ומי שמתעלם ממנו עלול למצוא את עצמו נדרש למכור את הנכס תוך 180 יום.
מבחינת ישראלים שהתרגלו לשמוע ש'חברה תאית זה הפתרון הסטנדרטי' לרכישת נכס בפוקט, הכתבה הזו היא תזכורת חשובה: הפתרון הזה תמיד היה אפור מבחינה משפטית, וכעת הרשויות מחליטות לבדוק אותו לעומק.
למה זה קורה עכשיו ומה הרקע החוקי
על פי חוק הקרקעות התאילנדי (Land Code Act B.E. 2497, משנת 1954), זרים אסורים להחזיק בקרקע בבעלות ישירה בתאילנד. יש חריג צר אחד בלבד: פרויקטים שקיבלו אישור מה-BOI (Board of Investment) ודורשים השקעה מינימלית של 40 מיליון בהט.
הפתרון שכולם מכירים הוא הקמת חברה תאית: לפי חוק העסקים הזרים (Foreign Business Act, 1999), חברה נחשבת 'תאית' ורשאית להחזיק קרקע כל עוד ההון הזר בה נשאר מתחת ל-49%. הבעיה היא שבאלפי מקרים, 51% המניות ה'תאיות' שייכות פורמלית לבעלי מניות נומינליים בלבד, כאשר השליטה האמיתית והכסף האמיתי נמצאים בידיים זרות. בדיוק את התופעה הזו ה-DBD מנסה עכשיו לזהות ולפרק.
הלחץ הרגולטורי לא נולד ביום אחד: ועדות פרלמנטריות החלו לדון ברכישות קרקע זרות בהיקף גדול באזורי נופש כבר ב-2022. עליית מחירי הקרקעות והדאגה הציבורית מריכוז הון זר במיקומים פרימיום דחפו את הממשלה להאיץ את התהליך.
מי בדיוק תחת בדיקה?
מתוך 36,277 החברות שנבדקות, המוקד המרכזי הוא 31,516 חברות שבהן שיעור ההון הזר נשאר רשמית מתחת לסף ה-49%, בדיוק המבנה שמזוהה עם שימוש בבעלי מניות תאים נומינליים.
לפי דיווח של Thairath, הבדיקה פרוסה על פני 16 מחוזות (provinces), כולל בנגקוק וחמישה מחוזות שכנים, בתוספת עשרה מחוזות תיירותיים מרכזיים כמו צ'ונבורי, סוראט טאני ופוקט. כלומר, מדובר במדיניות ארצית, לא במבצע מקומי שמכוון רק לשוק נופש אחד.
איך ה-DBD בודקים חברה?
הבדיקה לא נעצרת ברישום בעלי המניות הפורמלי. הרשות בוחנת שליטה בפועל: מי מקבל את ההחלטות בפועל, מי מימן את הרכישה, ומי בסופו של דבר מקבל את ההכנסות מהנכס. אלה בדיוק הפרטים שחושפים מבנה נומיני שנראה תקין על הנייר.
מה גודל התופעה בפוקט?
הערכות שוק מצביעות על כך שעד 60-70% מהוילות בבעלות זרה בפוקט רשומות דרך חברות תאיות עם בעלי מניות נומינליים. זהו נתח עצום מהשוק, וזו הסיבה שהאכיפה הנוכחית משמעותית כל כך עבור קונים ישראלים ובינלאומיים שכבר משקיעים באזור.
יש גם עדות למגמה הזו בשטח: מבצע אכיפה נפרד, שלב 4, נגד רשת נומינית בפוקט באוגוסט 2026 הוביל להעמדה לדין של 16 אנשים (10 תאים ו-6 אזרחים זרים, כולל קנדים, רוסים ואזרח קזחסטני) שהיו קשורים לעסקים שהופעלו תחת בעלות נומינלית.
בנוסף, בדיקה רחבה יותר של החזקות קרקע בפוקט בחנה 361 חברות, וזיהתה 149 ישויות משפטיות שהחזיקו בקרקע עם בעלות מניות זרה חשודה. מתוך אלה, הוגשו 114 תביעות ו-39 קנסות.
מה הסיכון האמיתי? קנסות ומכירה כפויה
חוק העסקים הזרים קובע עונשים של עד מיליון בהט ו/או עד 3 שנות מאסר על ניהול עסק אסור לזרים דרך בעלי מניות נומינליים. אבל הסיכון הכואב באמת, מבחינה כלכלית, הוא אחר: אם ה-DBD קובע שבעלי המניות התאים בחברה הם נומינליים בלבד, רשות הקרקעות רשאית להורות על מכירת הנכס תוך 180 יום. אם המכירה לא מתבצעת בזמן, הרשויות רשאיות להעמיד את הקרקע למכירה פומבית בעצמן.
מה עם דירות (קונדומיניום)?
כאן חדשות טובות: הבדיקה הנוכחית לא נוגעת לדירות. זרים רשאים להחזיק ביחידות קונדומיניום בבעלות מלאה (freehold) ישירה, כל עוד מכסת השטח הזר בבניין נשארת מתחת ל-49%, בהתאם לחוק הקונדומיניום (Condominium Act, 1979). מדובר במסלול נפרד לחלוטין מהבדיקה על חברות המחזיקות קרקע.
מה האלטרנטיבות החוקיות לוילה?
- חכירה ארוכת טווח (Leasehold): זכות שימוש בקרקע לתקופה של עד 30 שנה, עם אפשרויות הארכה (בדרך כלל שתי תקופות חידוש נוספות, אם כי החידוש אינו מובטח מבחינה משפטית). נכסים במסלול חכירה נמכרים בדרך כלל ב-15-30% פחות בהשוואה לנכסים מקבילים בבעלות מלאה.
- הפרדה בין הבניין לקרקע: החזקת הבניין בבעלות תוך חכירת המגרש שעליו הוא בנוי.
- שותפות אמיתית עם שותף תאי: כזה שבאמת משתתף בעסק ובמימון, ולא רק חותם כנומינלי.
- רכישת יחידת קונדומיניום בבעלות מלאה.
מה השלכות זה על שוק הוילות בפוקט ובקוסמוי?
בטווח הקצר, ייתכן וייווצר גידול בהיצע, שכן חלק מהבעלים יעדיפו למכור לפני שיקבלו צו רשמי. בטווח הבינוני, סביר שהשוק יסיט את עצמו לכיוון מבני חכירה ורכישת דירות, מה שעשוי לדחוף כלפי מעלה ביקוש ומחירים במגזרים האלה.
מה לעשות אם כבר יש לכם קרקע דרך חברה תאית?
הצעד הראשון הוא ביקורת משפטית עצמאית ובלתי תלויה של המבנה הקיים. אם מתברר שהמבנה חשוף, עורך דין יכול להציע אפשרויות מבניות כמו המרה לחכירה, הכנסת שותף תאי אמיתי לעסקה, או מכירת הקרקע תוך שמירה על זכויות בבניין עצמו.
היקף הבדיקה, שפורש על פני 36,277 חברות ב-16 מחוזות, מצביע על שינוי מדיניות מערכתי וארוך טווח, ולא על קמפיין חד-פעמי. עבור משקיעים בינלאומיים, המסקנה ברורה: עידן השימוש החופשי במבני נומיני לרכישת קרקע תאית מגיע לסיומו. מי שיבצע ביקורת ומבנה מחדש מוקדם יגן גם על הנכסים שלו וגם על שקט הנפש, בעוד שמי שמתעלם מהאיתות חושף את עצמו לסיכון של מכירה כפויה ואף להליך פלילי.
בנדל"ן בתאילנד אנחנו ממליצים לכל מי ששוקל רכישה, או כבר מחזיק בנכס דרך חברה תאית, לתאם ביקורת משפטית מקצועית לפני שמתקבלת החלטה כלשהי, ולבצע ביקור פיזי בנכס ופגישה עם עורך דין מקומי לפני כל עסקה.
מקור: Thairath