קונה ישראלי שסגר על וילה בפוקט לפני שנתיים, דרך חברה תאית עם רוב מניות תאי, קיבל בחודשים האחרונים טלפון שלא ציפה לו: פקיד מרשם המקרקעין המקומי מבקש להבין מאיפה הגיע הכסף של השותפים התאים, מה המקצוע שלהם, ולמה החלק שלהם בהון המניות שולם במזומן. זו לא בדיקה שהומצאה כדי להטריד אותו אישית. זו תוצאה ישירה של שלושה חוזרים ש'הדפרטמנט לענייני מקרקעין' (Department of Lands) שלח במאי 2026 לכל משרדי המקרקעין הפרובינציאליים בתאילנד, עם הסיווג הפנימי 'דחוף ביותר'.
מה בעצם השתנה במאי 2026?
החוק עצמו לא זז. זרים עדיין לא יכולים לרשום קרקע על שמם, וחברה עם רוב מניות תאי עדיין יכולה. מה שהשתנה הוא היכולת לאמת. משרדי המקרקעין מחויבים כעת להצליב את נתוני החברה מול מסד הנתונים של הדפרטמנט לפיתוח עסקי (DBD), לדרוש מסמכים פיננסיים, ובמקרים מסוימים לשלוח מישהו לבדוק את השטח בעצמו. הרעיון המרכזי: אין יותר תיק ניירת שנשאר סגור במגירה, יש מערכת מקושרת שמצליבה נתונים אוטומטית.
הסף שמפעיל בדיקה מעמיקה הוגדר בצורה חדה: תשלום במזומן של 2 מיליון בהט או יותר, או נכס בשומה של מעל 5 מיליון בהט. מעבר לרף הזה, המשרד בוחן את מקור הכספים, ההכנסה והתעסוקה של כל מי שמעורב בעסקה, לא רק של הרוכש הזר.
מדוע חברת ה-51% התאית הפכה לפתאום לבעיה?
המבנה שנמצא כרגע במוקד לא הומצא אתמול. הוא נוצר בסוף שנות ה-90, כשתאילנד, בעקבות המשבר הפיננסי האסייתי, פתחה את שוק הנדל"ן להשקעות זרות בלי לגעת בקוד הקרקעות (Land Code). זרים קיבלו זכות לבעלות מלאה בדירות קונדו ולחוזי שכירות ארוכי טווח. קרקע נשארה מחוץ למשחק.
השוק הגיב עם פתרון עוקף: חברה תאית שבה 51% מהמניות רשומות על שם אזרחים תאים, בעוד השליטה האמיתית נשארת בידי המשקיע הזר באמצעות מניות בכורה עם זכויות הצבעה משוקללות, הסכמי שיעבוד מניות וייפויי כוח. רחובות שלמים של וילות בקוסמוי, בהואה הין ובחוף המערבי של פוקט בנויים על המבנה הזה.
משרד הפנים ניסה לסגור את הפרצה הזו כבר ב-2006, כשהנחה פקידים לבדוק בעלי מניות תאים עם הכנסה מזערית וחברות שהוקמו זמן קצר לפני רכישת קרקע. הבעיה: ההנחיות היו קיימות, אבל הכלים לאמת אותן לא. משרד מקרקעין פרובינציאלי ראה תיקיית ניירת, לא מסד נתונים מקושר. זה בדיוק מה שהחוזרים של 2026 באים לתקן, לא ברמת הרטוריקה אלא ברמת התשתית הטכנית.
האם הבדיקה חלה גם על עסקאות ישנות?
כן, וזו בעצם הנקודה שמדאיגה הכי הרבה בעלי נכסים קיימים. הכללים חלים לא רק על עסקאות חדשות אלא גם על מבנים קיימים, כולל חברות שקנו קרקע לפני חמש או עשר שנים. אם הוילה שלך רשומה על שם חברה תאית משנת 2016, היא עומדת בפני בדיקה בדיוק כמו עסקה שנחתמת השבוע.
חברות עם מעורבות זרה בהון, בבעלות המניות או בשליטה מעל לסף מסוים מסומנות כ'בסיכון גבוה' ועוברות בדיקה מעמיקה: מרשם בעלי המניות, דיווחי DBD, מסמכים פיננסיים, חוזים, וביקור פיזי בשטח. הדפרטמנט מבהיר במפורש שסיווג 'סיכון גבוה' הוא כלי סינון, לא קביעה של עבירה. חברה שמופיעה ברשימה אינה נחשבת אשמה אוטומטית, אבל היא בהחלט צריכה להתכונן להוכיח שהמבנה שלה אמיתי.
מה העונש על נומינים ומה קורה בפועל לחברות שנתפסות?
בעלות נומינית (nominee) נשארת עבירה פלילית לפי חוק העסקים הזרים (Foreign Business Act), עם קנסות שנעים בין 100,000 ל-1,000,000 בהט ועד שלוש שנות מאסר, גם לרוכש הזר וגם לאזרח התאי שמסכים לשמש כבעל מניות פיקטיבי. במקביל, מעל 46,000 חברות עם מעורבות זרה נמצאות כבר כרגע בביקורת ברחבי המדינה בחשד למבני נומינים, לפי דיווחים תעשייתיים על הגל הרגולטורי של 2026.
חשוב להבין מה לא קורה בפועל: קוד הקרקעות מאפשר לרשויות להורות על מכירת קרקע שנרכשה באופן בלתי חוקי בתוך פרק זמן קבוע, ולכפות מכירה אם ההוראה מתעלמת. בשוק לא נראו הפקעות המוניות, ואני לא מצפה לראותן גם עכשיו. פוליטית זה יקר מדי במדינה שבה קונים זרים מהווים חלק משמעותי מהביקוש בפרובינציות הנופש. התוצאה המעשית סבירה יותר: מכירה חדשה נתקעת חודשים כשמבנה בסיכון גבוה עובר בדיקה, וההנחה במחיר מתרחבת ככל שהקונה נסוג.
חברה תאית או חוזה שכירות רשום, מה נכון לבחור עכשיו?
זו השאלה שקונים ישראלים שואלים אותי הכי הרבה בחודשים האחרונים, ויש לי עמדה ברורה: אם אתם בוחרים כרגע בין חברה תאית לחוזה שכירות ארוך-טווח רשום לבית עם קרקע, לכו על החוזה. חוזה שכירות רשום ל-30 שנה, המתועד על גב שטר הצ'אנוט (chanote) במשרד המקרקעין, נותן זכויות חלשות יותר מבעלות, אבל הוא לא קורס תחת ביקורת ולא הופך אתכם למעורבים בתיק פלילי.
יש כאן שני קטבים, אבל בין הקצוות הללו נמצאת אפשרות שלישית שלא צריך לזרוק לפח: חברה עם פעילות אמיתית, שותפים תאים אמיתיים, הון שנפרע בפועל ומספר שנים של דיווח נקי, עוברת ביקורת בהצלחה. הקאץ' הוא שחברה כזו עולה כסף אמיתי ודורשת עסק אמיתי מאחוריה, לא מעטפת ריקה שהורכבה שבוע לפני החתימה.
מה שכן מפסיק לעבוד באופן מוחלט: חברת 'חבילה' שהורכבה שבוע לפני הסגירה, עם שלושה בעלי מניות תאים שברישומים הפיננסיים שלהם אין הכנסה ואין תנועה בחשבון. גם אמונה נפוצה נוספת קורסת: המחשבה שמכתב מבן/בת זוג תאי המאשר שהכספים אישיים סוגר את התיק לתמיד. הוא סוגר רישום ספציפי אחד, אבל לא מגן על המבנה עצמו אם הקרקע רשומה על שם החברה ולא על שם בת הזוג באופן פרטי.
מה קורה בשוק הדירות (קונדו), האם גם הן נבדקות?
יש כאן פינה בטוחה שכדאי לדעת עליה, ובה נדל"ן בתאילנד ממליץ לרוב לקונים שרוצים פתרון פשוט: דירת קונדו במסגרת מכסת 49% בעלות זרה נשארת האפשרות היחידה לבעלות מלאה (freehold) עבור זרים, וזו עדיין האופציה הבטוחה והכי 'משעממת' על השולחן. תקציב של 5-6 מיליון בהט על יחידת קונדו גמורה הוא דוגמה קלאסית שבה אין חברה, אין נומיני, ואין סף בדיקת מקור כספים שמופעל על ידי השומה, כלומר אין בכלל מה לבנות שם.
הביקורת המחמירה על מבני קרקע וווילות דוחפת בפועל חלק מהביקוש לכיוון קונדו, שם הבעלות שקופה והסף לבדיקת מקור כספים בדרך כלל לא נוגע לרכישה בגודל סטנדרטי.
מה לעשות אם הווילה שלכם כבר רשומה על שם חברה?
הצעד הראשון והזול ביותר: לבקש תמצית DBD של החברה ולראות בדיוק מה משרד המקרקעין רואה. זה עולה מעט ולוקח יום. משם אפשר להחליט אם להביא את החברה לתאימות מלאה או להמיר את המבנה לחוזה שכירות רשום. מסלול ההמרה בדרך כלל זול יותר מהתמודדות עם בעיות בעת מכירה עתידית.
הערה מעשית לכל מי שמתכנן העברת בעלות בתאילנד השנה: העברת שטר במשרד המקרקעין מחייבת נוכחות אישית או ייפוי כוח שנוסח בקפידה בפורמט משפטי תאי, ומשרדים הפכו נחרצים יותר בדרישה לנוכחות אישית. כדאי לתכנן שני עד שלושה ימי עבודה עבור התור, השומה וההעברה הבנקאית.
מקור: Restate.ru