תשובה מהירה למי שממהר
מי ששוקל לקנות דירה בתאילנד בקרוב, ובפרט בפוקט, מקבל עכשיו חלון זמן נדיר: הממשלה התאילנדית הותירה על כנה הנחה ענקית בשני מהמסים הכבדים ביותר בעסקת נדל"ן, וקבעה שהיא תישאר בתוקף עד 30 ביוני 2027. במקום לשלם 2% היטל העברה ו-1% אגרת רישום משכנתא, משלמים 0.01% בלבד משני הסעיפים, בתנאי שמדובר בנכס עד 7 מיליון באט. על יחידה של 5 מיליון באט מדובר בחיסכון נטו של כ-149,500 באט, ועל דירה יוקרתית של 10 מיליון באט (שכבר לא זכאית להטבה המלאה, ראו בהמשך) ההיטלים ה"רגילים" היו מגיעים לכ-300,000 באט.
מי שעוקב אחרי השוק בפוקט לאורך זמן יודע שתאילנד כבר נתנה הנחות דומות בעבר, בגלים קצרים החל מ-2019. הפעם המהלך שונה במהותו: הטווח הארוך עד אמצע 2027 נותן לרוכשים זרים, כולל ישראלים שרוכשים בהעברה בנקאית מחו"ל ומתכננים לוגיסטיקה מורכבת, זמן אמיתי לתכנן את הרכישה בלי לרוץ נגד השעון.
מה בדיוק השתנה, ובכמה כסף מדובר
- היטל ההעברה (Transfer Fee) ירד מ-2% ל-0.01% משווי השמאות הרשמי של הנכס.
- אגרת רישום המשכנתא ירדה מ-1% ל-0.01%.
- ההנחה חלה על נכסי מגורים ששווי הרכישה וגם שווי השמאות שלהם אינם עולים על 7 מיליון באט, ועל משכנתאות עד 7 מיליון באט לכל חוזה.
- על יחידה בשווי 5 מיליון באט, החיסכון הכולל משני הסעיפים הוא כ-149,500 באט (כ-4,200 דולר).
- התוכנית תקפה עד 30 ביוני 2027, טווח ארוך בהרבה מהגרסאות הקודמות שנמשכו בדרך כלל כמה חודשים בודדים.
- הזכאות חלה על בתים צמודי קרקע, טאונהאוסים, יחידות קונדומיניום, וקרקע עם מבנה עליה. מכירה של חלק יחסי בבעלות (partial interest) אינה כלולה בהטבה.
למה זה חשוב במיוחד לרוכשים זרים בפוקט
משקיעים זרים שרוכשים דירת קונדומיניום במסגרת מכסת הבעלות המלאה (freehold) נהנים מאותם שיעורי הנחה בדיוק כמו אזרחים תאילנדים. זו לא הטבה "מקומית" שרק תושבי תאילנד מקבלים.
משרד האוצר התאילנדי מעריך שהתוכנית המורחבת תתמוך בכ-540 מיליארד באט של מחזור עסקאות נדל"ן שנתי, ותביא להשקעה נוספת של כ-305 מיליארד באט לענף. אלה מספרים שמעידים שהמדינה מתייחסת לזה כמנוע צמיחה, לא רק כהקלה זמנית.
בשוק הקונדומיניומים, רוכשים זרים ממשיכים להיות שחקן מרכזי: לפי נתוני הענף, נרשמו כ-14,500 יחידות בשנה שנרכשו על ידי זרים ב-2024-2025, כאשר רק ברבעון הראשון של 2025 נמכרו כ-3,919 יחידות. בנגקוק, צ'ונבורי ופוקט הם המוקדים המרכזיים לביקוש הזה, ובפוקט, פאטאיה וסמוי הנתח היחסי של קונים זרים מתוך כלל עסקאות הקונדומיניום הוא הגבוה ביותר בתאילנד, כך שההשפעה המעשית של הוזלת ההיטלים על ביקוש ההשקעות תורגש שם הכי חזק.
מה נשאר בלי שינוי, ואיפה עדיין כדאי להיזהר
חשוב להבין: ההטבה נוגעת רק לשני רכיבים ספציפיים, היטל ההעברה ואגרת רישום המשכנתא. עלויות עסקה סטנדרטיות אחרות בתאילנד ממשיכות לחול במלואן:
- מס בולים (Stamp Duty): 0.5%
- מס עסקי ספציפי (Specific Business Tax): 3.3%, חל על מכירה חוזרת (resale) בתוך 5 השנים הראשונות לבעלות
- מס ניכוי במקור (Withholding Tax): מחושב על פי מדרגות פרוגרסיביות
רשות המקרקעין התאילנדית (Department of Lands) היא הגורם היחיד שרושם העברות בעלות בתאילנד, וההיטלים מחושבים לפי שווי השמאה הממשלתי, שיכול להיות שונה מהמחיר בפועל ששולם על הנכס. זו נקודה שכדאי לבדוק מראש עם עורך דין מקומי, כי הפער בין שווי השמאה למחיר החוזי משפיע ישירות על גובה ההיטל בפועל.
בנוגע לבעלות על קרקע: זרים עדיין לא יכולים לרכוש קרקע או בית צמוד קרקע בבעלות מלאה. הבעלות המלאה (freehold) מוגבלת ליחידות קונדומיניום בתוך מכסת ה-49% לזרים בכל פרויקט. עבור נכסים צמודי קרקע נהוגים מבני חכירה (leasehold) או מבנים באמצעות חברה תאילנדית, ואלה דורשים ליווי משפטי צמוד.
שאלות נפוצות
מי זכאי להיטלים המופחתים?
כל רוכש, בין אם אזרח תאילנדי ובין אם זר, שרוכש נכס מגורים כשיר. עבור רוכשים זרים, ההטבה חלה במיוחד על רכישת יחידות קונדומיניום בבעלות מלאה (freehold), במסגרת המכסה החוקית לזרים.
אילו סוגי נכסים כלולים בתוכנית?
בתים צמודי קרקע, טאונהאוסים, יחידות קונדומיניום, וקרקע עם מבנה, בתנאי ששווי הרכישה וגם שווי השמאה אינם עולים על 7 מיליון באט. מכירה של חלק יחסי בבעלות אינה זכאית להטבה.
כמה בדיוק אני יכול לחסוך על דירה טיפוסית בפוקט?
על יחידה בשווי 5 מיליון באט: החיסכון בהיטל ההעברה הוא כ-99,500 באט (2% פחות 0.01%), והחיסכון באגרת המשכנתא הוא כ-49,950 באט (1% פחות 0.01%), סה"כ חיסכון משוער של 149,500 באט.
עד מתי ההנחה בתוקף, ומה קורה אם אני קונה עכשיו אבל ההעברה תושלם מאוחר יותר?
התוכנית הנוכחית תקפה עד 30 ביוני 2027. חשוב לוודא מול עורך הדין שלכם או ישירות מול לשכת המקרקעין המקומית שהעסקה תירשם בפועל לפני מועד זה, כי הרישום בפועל הוא מה שקובע.
האם זה חל גם על דירות יד שנייה (resale)?
כן, ההיטלים המופחתים חלים גם על עסקאות resale כשירות, אבל המוכר עדיין עשוי לחוב במס עסקי ספציפי או מס בולים בהתאם לתקופת ההחזקה בנכס.
אפשר לשלב את זה עם תוכנית תשלומים של יזם?
כן. תוכנית התשלומים של היזם וההנחה הממשלתית הן שני מנגנונים נפרדים לגמרי. ההיטל משולם ברגע רישום העברת הבעלות בפועל, שבדרך כלל חופף לתשלום האחרון בעסקה.
המסקנה למי שכבר בתהליך
הנחה רב-שנתית עם תאריך יעד ידוע אך רחוק נותנת למשקיעים מרווח נשימה אמיתי לתכנן רכישה כמו שצריך, במקום למהר להחליט תחת לחץ. למי שכבר איתר נכס בפוקט וסיים בדיקת נאותות, החלון הנוכחי, שנמשך עד אמצע 2027, הוא זמן נוח להתקדם. חיסכון של 150,000 עד 300,000 באט מתפקד כמו נקודת אחוז נוספת של תשואה שהממשלה בעצם מעניקה לרוכשים בחינם.
עם זאת, כדאי לזכור שמדובר בהחלטת מדיניות שניתנת לשינוי, כפי שכבר קרה בעבר עם גרסאות קודמות של ההטבה. מי שנמצא בתהליך רכישה בפוקט או בכל יעד אחר בתאילנד, כדאי לו לסגור תנאים מוקדם ולא להמר על כך שההטבה תישאר ללא שינוי עד הרגע האחרון. בנדל"ן בתאילנד אנחנו עוקבים אחרי העדכונים הרגולטוריים האלה באופן שוטף, ומלווים לקוחות ישראלים דרך כל שלב בעסקה.
מקור: The Nation Thailand