אם קניתם וילה בפוקט דרך חברה תאילנדית, שימו לב לזה
הרבה ישראלים שקנו נכס בפוקט או בקוסמוי בעשור האחרון עשו את זה בדרך המוכרת: חברה תאילנדית, 49% מניות לזר, 51% לשותפים תאילנדים שמשמשים בפועל 'נומינים' (nominees) בלבד. זה היה, ונשאר, אזור אפור מבחינה חוקית. אבל מה שהשתנה במאי 2026 הוא לא החוק עצמו, אלא רמת האכיפה שלו. מחלקת הקרקעות התאילנדית (Department of Lands) שלחה שלושה חוזרים דחופים לכל משרדי הקרקעות במדינה, ולראשונה כל המדינה פועלת לפי אותו תקן, אותה רשימת בדיקה, ואותו מאגר מידע דיגיטלי לאומי של גופים משפטיים שמחזיקים קרקע.
למי שרכש נכס בתאילנד דרך מבנה חברה בעשור-שניים האחרונים, ובעיקר משקיעים מרוסיה, מאירופה, ומעוד עשרות מדינות שהתרגלו לשיטה הזו כפתרון 'שגרתי', זה רגע של חשבון נפש.
מה בעצם קרה במאי 2026?
שלושה חוזרים יצאו ממחלקת הקרקעות של תאילנד במאי 2026, ונשלחו לכל משרדי הקרקעות בכל המחוזות במדינה. עד עכשיו, הבדיקה של כל עסקה תלתה בשיקול הדעת של הפקיד הבודד במשרד הספציפי: משרד אחד היה רושם עסקה בלי לשאול שאלות, משרד אחר היה מסרב מיידית. עכשיו כולם פועלים לפי אותו נוהל אחיד.
הנקודות המרכזיות שכדאי להכיר:
- עסקאות מזומן החל מ2 מיליון בהט (כ-57,000 דולר) ונכסים ששווים עולה על 5 מיליון בהט (כ-143,000 דולר) מפעילים אוטומטית בדיקת מקור כספים ומצב פיננסי, לפי סעיף 74 לחוק הקרקעות (Land Code).
- ירושה חוקית היא החריג היחיד שפטור מהבדיקה האוטומטית הזו.
- נבנה מאגר מידע אחיד שמכסה כל גוף משפטי שמחזיק קרקע: תאריך רישום, תאריך רכישה, שווי מוערך, ומטרת העסק המוצהרת.
- חברות עם אחזקת מניות זרה מעל סף מסוים מסווגות כסיכון גבוה ועוברות בדיקה מעמיקה יותר.
- הבדיקות המוגברות כוללות ניתוח מרשם בעלי המניות, הצלבה מול מאגר משרד פיתוח העסקים (DBD), דוחות כספיים, חוזים, ואפילו ביקורי שטח בנכס עצמו.
- לפי דיווחים אזוריים בענף הנדל"ן, יותר מ-11,000 חברות באזורי תיירות כמו פוקט, קוסמוי, קופנגן וקראבי כבר נמצאות בבדיקה.
איך זה עובד בפועל, בשטח
זרים מעולם לא הורשו להחזיק קרקע ישירות בתאילנד. הכלל הזה קיים עוד מחוק הקרקעות של 1954. זר יכול להחזיק דירת קונדו, במסגרת מכסת ה-49% בעלות זרה לבניין, אבל לא וילה ולא מגרש. זה החוק היבש, ותמיד היה כך.
בפועל, במהלך העשרים שנה האחרונות התפתחה סביב הכלל הזה תעשייה שלמה של עקיפה. הנוסחה הייתה פשוטה: מקימים חברה בע"מ תאילנדית שבה הזר מחזיק 49% מהמניות, ובעלי מניות תאילנדים "נומינים" מחזיקים את שאר ה-51%. החברה קונה את הקרקע, הזר גר עליה. משרדי עורכי דין, סוכנים, ואפילו יזמים מסוימים שיווקו את המבנה הזה במשך שנים כפתרון שגרתי לחלוטין.
הרשויות תמיד ידעו שהשיטה קיימת. סעיף 96 לחוק הקרקעות קובע עונש של עד שנתיים מאסר וקנס של עד 20,000 בהט על סיוע לזר לעקוף את איסור הבעלות. אבל האכיפה הייתה נדירה ולא עקבית. הכל היה תלוי במחוז, במצב הרוח של הפקיד, ובאיכות הכנת המסמכים.
חוזרי מאי 2026 מכוונים בדיוק לחוסר העקביות הזה. לפי Silk Legal, משרד עורכי הדין שפרסם ראשון ניתוח מפורט של ההנחיות החדשות, מדובר לא בשינוי בחוק עצמו, אלא באיחוד של האכיפה למערכת אחת.
דוגמה: מה קורה עכשיו לחברה עם מבנה נומיני טיפוסי
נניח חברה תאילנדית עם שני בעלי מניות תאילנדים ובעל מניות זר אחד שמחזיק 49%, שקנתה וילה בפוקט תמורת 15 מיליון בהט. בעבר, משרד הקרקעות פשוט היה רושם את העסקה. עכשיו המערכת מסמנת את החברה הזו אוטומטית כסיכון גבוה. הפקידים יוציאו את מרשם בעלי המניות: מי השותפים התאילנדים? מה המקצוע שלהם? מאיפה הכסף שלהם מגיע? האם החברה מנהלת פעילות עסקית אמיתית, או שהיא קיימת רק כדי להחזיק נכס אחד? יכול להיות שגם ישלחו מפקח לבקר בנכס ולבדוק מי בעצם גר שם.
סף ה-2 מיליון בהט לעסקאות מזומן ראוי לתשומת לב מיוחדת. תשלומים במזומן על נכסים אינם נדירים בתאילנד, בעיקר באזורי הנופש ובשוק היד השנייה. כל עסקה כזו כעת מפעילה אוטומטית בדיקת מקור כספים, שמצטלבת עם חקיקת איסור הלבנת הון (AMLA) ומוסיפה חסם נוסף לעסקאות לא שקופות.
איך זה משתווה למדינות אחרות באזור
תאילנד היא לא המדינה היחידה בדרום-מזרח אסיה שמחמירה את הפיקוח על בעלות זרה בנדל"ן. וייטנאם עדכנה את חוק הדיור שלה ב-2024 עם הגבלות חדשות לקונים זרים. אינדונזיה מרעננת מדי פעם את הכללים לרוכשים זרים בבאלי. אבל הגישה של תאילנד ייחודית: החוק עצמו לא משתנה, מה שסוף-סוף משתנה זו האכיפה שלו.
מה קורה למי שכבר מחזיק נכס דרך מבנה נומיני?
המצב לא לגמרי ברור. החוזרים מכוונים בעיקר לעסקאות חדשות ולבדיקת הבסיס הקיים, אבל המאגר שנבנה מכסה כל גוף משפטי שמחזיק קרקע, כולל רכישות ותיקות. כלומר, גם חברה שהוקמה לפני עשר שנים כדי להחזיק וילה אחת עלולה לעבור בדיקה.
מה כדאי לעשות בפועל?
- להזמין ביקורת (audit) של המבנה הקיים אצל עורך דין תאילנדי מוסמך.
- לשקול פורמטים חלופיים: חכירה ארוכת טווח (leasehold ל-30 שנה עם אופציות הארכה), רכישת דירת קונדו במסגרת המכסה הזרה, או השקעה דרך מועצת ההשקעות של תאילנד (BOI), שבמקרים מסוימים מאפשרת לזרים להחזיק קרקע ישירות.
מי שמתלבט לגבי מבנה בעלות מתאים, כדאי לו לפנות לייעוץ מוקדם, גם דרך גורם מקומי כמו נדל"ן בתאילנד וגם דרך עורך דין תאילנדי, לפני שממשיכים בעסקה.
שאלות נפוצות
האם תאילנד אסרה על זרים לקנות נכסים ב-2026?
לא. החוזרים החדשים לא משנים את החוק. זרים עדיין יכולים לקנות דירות קונדו במסגרת מכסת ה-49% בעלות זרה. האיסור על בעלות ישירה בקרקע קיים כבר עשרות שנים, החדש הוא רק רמת האכיפה השיטתית.
מהו מבנה נומיני ולמה הוא נמצא עכשיו תחת בדיקה?
זו חברה תאילנדית שבה 51% מהמניות שייכות לאזרחים תאילנדים שמשמשים כמחזיקים "נומינים" בלבד, בעוד הבעלים המהותי בפועל הוא זר שמחזיק 49%. המבנה הזה תמיד ישב באזור אפור משפטי, ועכשיו הוא מזוהה באמצעות מאגר מידע אחיד ובדיקות סטנדרטיות בכל המדינה.
אילו סכומי עסקה מפעילים בדיקה אוטומטית?
עסקאות מזומן החל מ-2 מיליון בהט, ונכסים ששווים עולה על 5 מיליון בהט (למעט ירושה חוקית), עוברים כעת אוטומטית בדיקת מקור כספים לפי סעיף 74 לחוק הקרקעות.
האם זה משפיע גם על נכס שכבר נרכש בעבר?
יכול להיות שכן. נבנה כרגע מאגר מידע שמכיל את כל הגופים המשפטיים שמחזיקים קרקע בתאילנד, כולל חברות שנרשמו בעבר. גם רכישות ותיקות עלולות לעבור בדיקה מחודשת.
האם אפשר להיכנס לכלא בגלל בעלות נומינית?
סעיף 96 לחוק הקרקעות קובע עונש של עד שנתיים מאסר וקנס של עד 20,000 בהט על סיוע לזר לרכוש קרקע באופן לא חוקי. בעבר תביעה פלילית הייתה נדירה מאוד, אבל רמת הפיקוח החדשה מעלה את הסיכון בפועל.
מה קיים כחלופה למבנה נומיני?
חכירה ארוכת טווח (30 שנה), רכישת דירת קונדו במסגרת המכסה הזרה, והשקעה דרך BOI, שבמקרים מסוימים מעניקה זכויות בעלות על קרקע. לכל אחת מהאפשרויות יש הגבלות משלה, ולכן נדרש ליווי משפטי מדויק.
האם החוזרים חלים על כל המחוזות בתאילנד?
כן. החוזרים נשלחו לכל משרדי הקרקעות בכל המחוזות. זו הפעם הראשונה שמופעל תקן בדיקה לאומי אחיד בכל המדינה בו-זמנית.
כדאי לטוס עכשיו לתאילנד כדי לבדוק נכסים בעצמי?
אם אתם שוקלים רכישה, מומלץ להגיע פיזית ולבחון את המצב בשטח יחד עם עורך דין. כדאי לתכנן מראש גם סיורי נכסים וגם פגישות ייעוץ משפטי, ולא להשאיר את זה לרגע האחרון.
איך אדע אם החברה שלי בסיכון להיכנס לבדיקה?
אם החברה מחזיקה קרקע, יש בה בעלי מניות זרים, ואין לה פעילות עסקית פעילה אמיתית מעבר להחזקת הנכס, אלו סימני סיכון גבוה קלאסיים. במקרה כזה מומלץ לבצע ביקורת מבנה מיידית.
ההנחיות החדשות של מחלקת הקרקעות משדרות מסר ברור: עידן האכיפה המפוזרת והלא עקבית מגיע לסיומו. כל מי שמחזיק נכס בתאילנד צריך לבדוק את מבנה הבעלות שלו עכשיו, ולא לחכות שמפקח יידפוק על הדלת.
מקור: The CITY Asia